Jurisprudences récentes – Juin 2020

18 juin 2020
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Me Géraldine Schmidt revient dans chaque numéro sur les dernières modifications législatives et jurisprudences récentes.

En date du 21 avril 2020, le Tribunal fédéral s’est prononcé sur la question relative à la motivation de l’avis de fixation du loyer initial en cas de premières locations.

Dans cet arrêt, un appartement de cinq pièces à Versoix est acquis par des bailleurs à l’automne 2009. Au printemps 2010, des travaux importants d’un montant supérieur à CHF 175’000.– sont effectués. L’appartement a été mis en location en juillet 2010. Le bail prévoyait un loyer annuel de CHF 54’000.–, charges non comprises. Lors de la mise en location, les bailleurs ont remis aux locataires un avis de fixation du loyer initial, lequel indiquait qu’il s’agissait d’un « nouvel objet », et qui ne mentionnait rien dans les rubriques « ancien locataire » et « motifs précis des prétentions ci-dessus ».

En septembre 2016, les locataires ont saisi la juridiction des baux et loyers d’une action en fixation du loyer initial, demandant que le loyer soit fixé à CHF 16’815.– par an, en lieu et place des CHF 54’000.– initialement convenus entre les parties, au motif que l’avis de fixation du loyer initial, dans la mesure où il n’était pas motivé et, selon eux, peu clair, était nul.

Le Tribunal des baux et loyers a partiellement admis la demande, il a fixé le loyer à CHF 39’120.– et condamné les bailleurs à restituer le trop-perçu de loyer, soit la somme de CHF 102’300.– avec intérêts à 5% par an dès le 22 décembre 2013.

Il est rappelé qu’en cas de nouvelle location, le bailleur est tenu d’informer le locataire, du loyer qu’il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être communiquée au moyen de l’avis de fixation du loyer initial. Si cette communication n’est pas faite correctement, différée de plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d’un vice de forme, le contrat est nul quant au montant du loyer. Dans ces cas, le locataire peut saisir les juridictions des baux et loyers en vue de faire fixer le loyer par un juge.

La Cour de Justice a toutefois cassé le jugement du Tribunal des baux et loyers, en se fondant notamment sur un article du Professeur Bohnet, et estimant qu’en cas de maintien ou de baisse du loyer par rapport au précédent loyer, il n’était pas nécessaire de motiver les prétentions sur l’avis de fixation du loyer. Contre cet arrêt, les locataires saisissent le Tribunal fédéral.

Le Tribunal fédéral est fort heureusement arrivé à la même conclusion que la Cour de Justice. Il a précisé que des travaux d’entretien ou de rénovation, même importants, ne suffisaient pas à considérer que le bien était un nouveau bien (sauf s’il s’agit de transformations qui modifient notablement la surface du logement), mais que, dans la mesure où c’était la première fois que le bien était loué, il s’agissait effectivement d’un nouvel objet et que cette mention ne pouvait être considérée comme trompeuse.

Notre Haute Cour a ensuite analysé la question de savoir si les bailleurs pouvaient valablement renoncer à fournir une quelconque indication sous la rubrique des motifs dès lors qu’il s’agissait d’une première location.

Sur ce point, le Tribunal fédéral a indiqué, en se fondant lui aussi sur l’article récent du Professeur Bohnet, que « une motivation n’est exigée qu’en présence d’une majoration de loyer et que, si le loyer n’est pas majoré, la formule est valable aussi lorsque le bailleur n’y indique pas les critères ou autres éléments qui ont déterminé le loyer demeurant inchangé. (…) L’analyse de cet auteur est convaincante et elle mérite d’être approuvée. Les articles 269b al.1 et 269d al.2 let.b CO exigent en effet une motivation d’une majoration de loyer dans la formule officielle ; ils n’exigent en revanche pas l’indication des bases de fixation d’un loyer qui n’est pas majoré » (consid. 9, page 5).

Il n’existe ainsi aucune majoration de loyer lors d’une première location et l’article 270 al. 2 CO n’exige par conséquent pas que le loyer fixé pour la première fois soit d’une quelconque manière motivé dans la formule officielle. Ainsi, en cas de première location, un avis de fixation du loyer initial doit être remis aux locataires et il sera considéré comme valable, quoique dépourvu de motivation.

Par son analyse, le Tribunal fédéral a dès lors confirmé que, même s’il ne s’agit pas d’une première location, la motivation n’est nécessaire qu’en cas de hausse de loyer. Autrement dit lorsque le loyer est inchangé ou qu’il a baissé, aucune motivation n’est requise. Il s’agit donc d’une excellente nouvelle.

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