Economiste fiscaliste à la Chambre genevoise immobilière (CGI) depuis 15 ans, Gregory Boria est diplômé HEC et de l’Institut d’Etudes Immobilières (IEI).

Il sera bientôt temps de remplir la déclaration pour l’année fiscale 2022. Y-a-t-il eu des changements par rapport à l’année précédente ?

L’Administration fiscale cantonale a publié en février 2022 une nouvelle version de la notice relative à la déductibilité des frais d’entretien, car elle a procédé à un ajustement de sa pratique au niveau de la déduction de ces dépenses. Cette évolution s’est faite à la demande de la Chambre genevoise immobilière à la suite de nombreux échanges avec l’administration fiscale qui en est ici remerciée. Il s’agissait d’introduire certaines incitations fiscales – nous en souhaitons d’autres qui relèvent du droit fédéral – pour accompagner l’entrée en vigueur du règlement sur l’énergie.

La pratique en vigueur jusqu’alors consistait à qualifier d’office les dépenses à caractère écologique d’investissements augmentant la valeur de l’immeuble. Désormais, une notice de l’administration, dont les éléments sont repris dans notre check-list, permet de déterminer si les dépenses en question constituent des frais d’entretien ou des investissements à plus-value. Si ces dépenses peuvent être assimilées à des frais d’entretien, elles n’influenceront pas la valeur fiscale de l’immeuble. En revanche, s’il s’agit d’investissements à plus-value, elles augmenteront la valeur fiscale de l’immeuble. Ainsi, tous les investissements qui contribuent à économiser l’énergie n’augmenteront plus systématiquement la valeur du bien immobilier.

Il n’y a pas de changement concernant l’impôt sur le revenu. Les dépenses à caractère écologique continueront, conformément à la loi, à pouvoir être déduites du revenu imposable et à pouvoir bénéficier, si nécessaire, d’une déductibilité étalée dans le temps, sur deux exercices fiscaux.

Dès lors, certains investissements contribuent aussi bien à économiser l’énergie qu’à réaliser quelques économies fiscales.

Comment accompagnez-vous les membres de la CGI ? Qu’avez-vous mis en place ?

Nous avons mis en place à la fois un document et des séances d’information pour aborder la thématique des frais d’entretien. En sus, tout au long de l’année, une permanence téléphonique est accessible pour répondre aux questions.

• Check-list fiscale

La CGI propose gratuitement à l’ensemble de ses membres un document intitulé « Check-list des déductions fiscales pour un immeuble privé genevois ». Ce document actualisé vous est adressé en même temps que votre facture de cotisation 2023 et peut être joint à votre déclaration 2022.

Le formulaire permet, dans un premier temps, de déterminer si les frais immobiliers peuvent être considérés comme des frais d’entretien déductibles ou non, puis de déterminer dans quelle catégorie ils seront affectés. Une fois cette étape réalisée, le montant déductible au titre de frais d’entretien effectifs est ainsi calculé.

Ensuite, le montant de déduction forfaitaire accordée par l’Administration fiscale cantonale en fonction des caractéristiques du bien immobilier pourra être déterminé. En comparant ce montant à la déduction de frais effectifs précédemment calculée à l’aide de la check-list, il sera facile d’identifier, puis de reporter le montant le plus élevé dans sa déclaration fiscale et ainsi de maximiser les déductions fiscales pour réaliser des économies d’impôts.

• Séance d’information

En complément du document de la check-list fiscale, une séance d’information gratuite traitant de la problématique des déductions fiscales immobilières est organisée afin de permettre de mieux comprendre le fonctionnement du mécanisme des déductions et l’utilité très concrète de la check-list. Cette séance est organisée à deux dates différentes afin de permettre au plus grand nombre d’y assister, en l’occurrence : les lundis 27 février et 27 mars 2023. Pour participer à l’une de ces manifestations, une inscription est obligatoire sur www.cgionline.ch. Les places étant limitées, la priorité est donnée aux premiers inscrits.

• Notre accompagnement

Si vous rencontrez des difficultés à compléter la check-list fiscale ou pour toute question ayant trait à la fiscalité, CGI Conseils est là pour vous aider. Grégory Boria se tient à la disposition des membres pour répondre gratuitement à vos demandes (pour des questions simples) dans le cadre de la permanence téléphonique (tous les matins de 8h30 à 11h30 ; tél. : 022 715 02 10). Selon les cas, un mandat devra être envisagé, moyennant un tarif horaire de 160 francs HT pour les membres (190 francs HT pour les non-membres).

En conclusion, quels derniers conseils donneriez-vous en matière de travaux ?

La fiscalité immobilière n’est pas un sujet facile ; toutefois, cela ne veut pas dire qu’il est inaccessible pour les contribuables. Voici quelques astuces afin d’aborder cette thématique plus sereinement.

Premièrement, au cours de l’année, il faut bien conserver et classer les factures et tickets des dépenses relatives aux dépenses du bien immobilier. En faisant ainsi, il sera plus facile de les retrouver lorsqu’il faudra les utiliser dans le cadre de l’établissement de la déclaration fiscale.

Deuxièmement, en cas de travaux importants, le contribuable doit entamer une réflexion afin de déterminer s’il est plus judicieux de les réaliser en une fois ou de les échelonner dans le temps en fonction de leur incidence sur une optimisation fiscale souhaitable. C’est à ce moment-là qu’un accompagnement par un professionnel prend tout son sens pour mettre en place la stratégie la plus judicieuse et s’assurer que les justificatifs nécessaires sont correctement établis.

Finalement, il faut également garder en tête que chaque situation ne peut pas forcément être transposée d’un contribuable à l’autre sans avoir fait une analyse précise de chacune d’elle. Chaque cas est propre à lui-même et ce qui fonctionne bien pour l’un pourrait ne pas aboutir à une situation aussi favorable pour l’autre.

En tous les cas, une analyse de la situation permet soit d’être gagnant en économie d’impôts, soit d’être gagnant en sérénité en sachant que l’on fait des choix réfléchis.

Hormis ces questions importantes, traitez-vous d’autres aspects de la fiscalité Immobilière ?

Oui, nous sommes régulièrement sollicités dans le cadre d’acquisitions et de ventes de biens immobiliers, terrains, villas, appartements ou immeubles de rendement. Cela peut-être en lien ou non avec des valorisations immobilières telles que des transformations, des agrandissements ou de nouvelles constructions dans le cadre de promotions. Certaines situations sont alors analysées conjointement avec nos avocates-conseil, notamment en lien avec les zones d’affectation ou la LDTR. Les questions fiscales relevant des successions sont également traitées. En résumé, nous traitons tous les aspects de la fiscalité immobilière.