Propriétaire : décès, invalidité, comment protéger sa famille ?

5 avril 2022
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Lors de la mise en place d’un prêt hypothécaire, la banque exige la remise d’une cédule hypothécaire à hauteur du montant emprunté. Dans le canton de Genève, pour un financement à hauteur de CHF 1’500’000, la création de la cédule coûtera aux acquéreurs CHF 29’000 en sus des frais d’achat. Celle-ci fait office de garantie en cas de défaut de paiement. Si un débiteur a du retard dans le versement des intérêts dus ou de l’amortissement, la banque a le droit de forcer la vente du bien afin de se rembourser.

Pour les propriétaires, quelle incidence aurait le décès d’un conjoint, ou une interruption de travail en cas d’invalidité ?

Si un décès survient, la banque analyse la situation du conjoint survivant et détermine si ce dernier a les ressources suffisantes pour supporter le financement existant. Ce scénario doit être étudié et couvert avant que le pire n’arrive. Sans quoi, la banque est en droit d’exiger un amortissement extraordinaire afin de ramener le financement dans les normes. Il faut donc disposer des capitaux nécessaires, auxquels s’ajouteront potentiellement des pénalités pour le remboursement anticipé du prêt, un montant pouvant s’élever à plusieurs dizaines de milliers de francs. Bien que des couvertures décès et invalidité soient incluses dans le 2e pilier, elles sont souvent insuffisantes et ne permettent pas de conserver une situation financière équivalente.

De plus, un grand nombre de propriétaires retirent leur 2e pilier (LPP) afin de financer leur résidence principale et, par conséquent, réduisent leurs prestations. Malheureusement, si la couverture LPP n’est pas suffisante, il ne sera pas possible de conserver le financement existant. La vente du bien deviendra probablement inévitable. Alors, que faire ? Quelle que soit la situation, cela génère forcément de lourdes préoccupations dans des circonstances déjà très difficiles. Heureusement, il est possible de les éviter et surtout, d’avoir le choix ou non, de conserver son bien immobilier. Par exemple, la mise en place d’un amortissement indirect par l’intermédiaire d’un 3e pilier via une assurance incluant un capital décès, permettra de réduire le prêt hypothécaire afin de répondre aux exigences de l’établissement prêteur. Le risque invalidité peut également être couvert par ce biais avec la mise en place d’une rente ou, dans tous les cas, grâce à la libération du paiement des primes. Ces produits permettent également de générer des déductions fiscales.

Prenons l’exemple d’un couple marié avec deux enfants justifiant d’un revenu imposable annuel de CHF 275’000. Dans le cadre de l’achat de leur appartement comme résidence principale au prix de CHF 1’500’000, ces derniers souscrivent n prêt hypothécaire à 80% du projet pour un montant de CHF 1’200’000. L’établissement exigera un amortissement annuel de 13’333 durant 15 ans. En procédant à cet amortissement de manière indirecte, les clients pourraient déduire chaque année 13’766 par l’intermédiaire d’un 3e pilier A (CHF 6’883/an chacun) et CHF 5’025/an par l’intermédiaire d’un 3e pilier B, déductible en partie sur le canton de Genève.

En considérant un taux marginal d’imposition de 41%, l’économie d’impôt serait de CHF 7’700 par an.

La garantie demandée par l’établissement prêteur peut coûter plusieurs dizaines de milliers de francs. En moyenne, se protéger soi-même ainsi que ses proches en coûtera dix fois moins. Il convient de se rapprocher d’un ou d’une spécialiste qui recommandera les solutions les plus adaptées compte tenu de la multitude d’offres qui existent sur le marché.

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