Taux de capitalisation 2017 : valeurs fiscales des immeubles de rendement
Nous avons vivement réagi à l’arrêté du Conseil d’Etat qui fixe les taux de capitalisation pour établir les valeurs fiscales 2017 des immeubles de rendement car nous sommes extrêmement préoccupés par les conséquences négatives de l’évolution à la baisse des taux de capitalisation pour les propriétaires concernés.
Une brève analyse de l’évolution de ces taux permet de constater qu’ils n’ont cessé de diminuer depuis l’an 2000 (passage d’un taux unique à 8,5% à des taux différenciés compris entre 5,26 et 3,30 % dès 2017). Mathématiquement, cette baisse se traduit par une augmentation des valeurs fiscales immobilières, et donc par une hausse importante de l’impôt sur la fortune.
Ce système répondait à une certaine logique lorsqu’il a été mis en place, mais personne, et en premier lieu ses concepteurs, n’aurait pu imaginer, d’une part que des taux d’intérêts négatifs soient instaurés et, d’autre part, que les taux hypothécaires resteraient aussi durablement bas et influenceraient nettement à la hausse les prix de vente. Ainsi, un certain nombre de transactions ont une incidence exagérée sur la formation des taux de capitalisation de biens détenus par des familles.
Les exemples concrets sont parlants. Ainsi, un immeuble sis aux Eaux-Vives avec CHF 400 000.- d’état locatif annuel et une valeur 2016 qui était de CHF 7 600 000.-, voit passer cette dernière à CHF 8 700 000.- par capitalisation en 2017. L’endettement hypothécaire était de 50 % environ en 2016 soit CHF 3 800 000.-, les fonds propres équivalaient donc à CHF 3 800 000.- ce qui se traduisait en CHF 38 000.- d’impôts sur la fortune. En 2017, suite à la capitalisation, cela fera CHF 4 900 000.- de fonds propres et CHF 49 000.- d’impôts sur la fortune, soit presque un tiers de plus, alors que les loyers stagnent ou risquent de baisser !
Cet exemple, parmi d’autres, est très préoccupant car il reflète une situation qui nous semble avoir des conséquences exagérément dures envers les propriétaires.
Le nombre de propriétaires d’immeubles de rendement pour lesquels un pareil bien représente une partie essentielle de leur fortune et de leurs revenus n’est certainement pas négligeable. Nous sommes préoccupés par les difficultés que cette situation peut engendrer, notamment si ces propriétaires sont finalement obligés de vendre leur immeuble. Cette vente aurait alors de fortes chances d’intervenir au profit d’une caisse de pension qui ne paie pas d’impôt sur la fortune ou le revenu.
Cela n’est pas tolérable et c’est la raison pour laquelle nous avons partagé certains constats avec Monsieur Serge Dal Busco que nous remercions pour l’ouverture d’un dialogue franc qui nous permet de proposer certains changements.
