Louer un appartement en propriété par étages (PPE) à Genève est une décision courante, qui comporte des spécificités juridiques qu’il est essentiel de maîtriser pour éviter les pièges et protéger efficacement ses intérêts. Du point de vue du droit du bail comme du droit de la PPE, plusieurs règles doivent être intégrées pour garantir la sécurité du propriétaire et prévenir les litiges.

Comprendre les obligations du droit du bail

Le droit du bail genevois impose au propriétaire de respecter des règles strictes, notamment en matière de fixation du loyer, de préavis et de protection du locataire. Depuis 1990, l’utilisation du formulaire officiel de fixation du loyer est obligatoire pour tout nouveau bail d’habitation. Ce document, qui doit être remis au locataire au moment de la signature du bail ou au plus tard 30 jours après la remise des clés, sert de preuve de la conformité du loyer aux règles en vigueur. En cas d’omission, le loyer peut être déclaré nul et le propriétaire risque de devoir restituer les sommes trop perçues.

Il est également crucial de bien rédiger le contrat de bail. Préférez la voie écrite à l’oralité, pour des questions de preuve. Vous envisagez de réintégrer votre logement à court ou moyen terme ? De permettre à vos enfants de s’y installer avec leur famille ? Préférez un contrat de durée déterminée, afin de récupérer votre bien plus aisément à la fin du bail. En effet, en cas de résiliation de bail pour un motif ordinaire, le locataire peut réclamer une prolongation pouvant aller jusqu’à quatre ans. S’il dispose d’un contrat de bail de durée déterminée, il n’obtiendra généralement pas une prolongation aussi longue qu’un locataire au bénéfice d’un contrat de durée indéterminée.

Le contrat doit en outre mentionner clairement le montant du loyer, la durée du bail, les conditions de préavis et les modalités de résiliation.

Intégrer les règles de la PPE dans le contrat de bail

Un propriétaire prudent ne se limite pas aux règles du droit du bail : il intègre aussi les règles spécifiques de la PPE dans son contrat. Le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE, ainsi que le règlement de maison s’il existe, doivent être annexés au bail ou expressément mentionnés dans le contrat. Cela permet de s’assurer que le locataire prend connaissance des obligations particulières liées à la vie en copropriété, comme les horaires d’utilisation des parties communes, les restrictions concernant les animaux ou les travaux à réaliser.

Ces conseils n’empêchent naturellement pas tout litige de survenir, mais ils renforcent la clarté et diminuent le risque que l’absence d’information ou les erreurs formelles se répercutent sur les intérêts du bailleur.