Quels critères de loyers comparatifs pour les «vieux» immeubles ?
Conformément à la jurisprudence, nous préconisons d’utiliser les loyers du quartier en lieu et place d’un calcul de rendement lorsque l’immeuble a plus de 30 ans et que l’on ne peut donc pas déterminer raisonnablement sa valeur. Une motion parlementaire soutient cette démarche en proposant de réactualiser des critères de loyers comparatifs « à valeur probante ». Dans ce contexte, nous nous sommes opposés, dans une prise de position, à une autre motion, plus récente, qui demande au Conseil fédéral d’élaborer un nouveau calcul de rendement.
Sans donner aucune piste de réflexion autre que de grands principes de clarté, d’uniformité et d’équité, la motion 24.4167 de M. Flach demande que le Conseil fédéral établisse un nouveau mode de calcul du rendement net. Cela nous semble irréalisable et contre-productif.
Selon l’art. 269a CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. À maintes reprises, le Tribunal fédéral a concrétisé ces règles de calcul, qui sont maintenant bien établies dans la pratique. Le calcul du rendement est effectué surtout dans une procédure de contrôle d’admissibilité d’un loyer. Les directives fixées par le Tribunal fédéral pour le calcul d’un rendement acceptable reposent actuellement sur une image ponctuelle basée sur les coûts concrets du bailleur au moment du calcul. La valeur déterminante du bâtiment est basée sur les coûts d’acquisition ou de construction corrigés de l’inflation. Cependant, les prix d’acquisition de bâtiments de plus de 30 ans ne sont pas forcément connus ou conduisent à des montants exorbitants en raison de l’évolution des prix. C’est pourquoi, selon la jurisprudence, l’adéquation d’un loyer pour de tels bâtiments n’est pas évaluée sur la base du rendement, mais en fonction des limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a, lit. C, CO).
Restaurer l’application aisée des loyers comparatifs
Constatant que la jurisprudence avait, ces dernières années, considérablement multiplié les critères permettant de comparer les loyers des objets loués d’une même catégorie (quartier, étage, âge du bâtiment, surface, qualités, téléréseau ou pas…), une initiative parlementaire (17.493) propose de déterminer une série de critères à valeur probante dont la liste est exhaustive. Il s’agit de restaurer l’application aisée des loyers comparatifs qui n’étaient, dans les faits, plus praticables. C’est cette initiative qui nous importe et nous avons sensibilisé nos élus en ce sens.
Le montant admissible du rendement est déterminé par le taux d’intérêt hypothécaire de référence publié trimestriellement par l’Office fédéral du logement. Il est majoré par un supplément afin que les risques du bailleur sur les fonds propres investis soient compensés. Dans un arrêt de principe, le Tribunal fédéral a fixé en octobre 2020 le supplément de référence à 2% en sus du taux hypothécaire de référence, aussi longtemps que ce dernier est au maximum de 2%. Il a été fixé, depuis le 1er septembre 2025, à 1,25%
