Réforme importante du droit de la construction
Le 20 décembre 2024, les Chambres fédérales ont adopté une réforme significative du droit de la construction. Le délai référendaire échoit le 22 avril 2025. Le Conseil fédéral devra ensuite décider de la date de l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions, ce qui interviendra certainement au 1er janvier 2026. La nouvelle loi, qui modifie le Code des obligations, est largement impérative et elle renforce la position des maîtres de l’ouvrage et des acquéreurs d’immeubles en cas de défauts de construction. Les délais d’annonce des défauts sont étendus et, dorénavant, les acquéreurs sont eux aussi impérativement protégés.
L’objet des présentes lignes est d’annoncer les changements principaux de la réforme. D’autres communications et un séminaire de CGI Conseils seront prochainement organisés afin d’appréhender l’ensemble de la matière et ses conséquences relativement importantes dans la pratique genevoise de la vente sur plan, institution moins utilisée dans d’autres cantons.
- Les délais sont prolongés de manière impérative
Jusqu’à présent, le Code des obligations prévoit que, s’il n’est pas constaté à la réception de l’ouvrage, le défaut doit être signalé immédiatement, dès que le maître de l’ouvrage en a connaissance. Ce délai est, selon la nouvelle loi, impérativement porté à 60 jours au minimum. Le délai de péremption de 5 ans à compter de la réception devient, lui, impératif.
- L’acquéreur est aussi protégé de manière impérative
C’est probablement le changement le plus significatif. L’acheteur d’un immeuble qui comprend une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente peut exiger que le vendeur répare gratuitement les défauts à ses frais.
Cette norme impliquera un changement important de la pratique genevoise qui, souvent, prévoyait que le vendeur excluait sa responsabilité en contrepartie de la cession à l’acquéreur de ses droits de garantie contre les entreprises.
Le nouveau texte a un double impact pour le promoteur vendeur. Celui-ci ne peut exclure la garantie pour les défauts et il peut être amené à la fournir lui-même en étant contraint de réparer les défauts à ses propres frais.
Le nouveau droit ne comportant pas de dispositions transitoires, les règles générales prévalent. Ainsi, la nouvelle loi s’appliquera dès la date de son entrée en vigueur (1er janvier 2026 – à confirmer) et non sur les contrats d’entreprise ou ventes conclus avant celle-ci (2024). En revanche, les promesses de vente s’apparentant fortement aux ventes elles-mêmes, elles devraient, selon moi, être adaptées aux nouvelles dispositions qui garantissent de manière impérative les acheteurs d’immeubles construits, ou construits il y a moins de deux ans, contre les défauts de construction. A priori, les vendeurs devraient conserver les droits que leur confèrent les contrats d’entreprises en matière de défaut –non plus les céder – afin d’assurer la réfection d’un ouvrage défectueux qui leur est désormais imposée.
