Nouvelles formules officielles obligatoires pour les baux à loyer d’habitation
Depuis le 1er octobre 2025, toute conclusion d’un bail d’habitation à Genève doit comporter une nouvelle formule officielle d’avis de fixation du loyer initial. Il est désormais obligatoire d’y indiquer le taux hypothécaire de référence et l’Indice suisse des prix à la consommation (ISPC) ayant permis de fixer le dernier loyer. Attention aux conséquences en cas d’inexactitude sur ce document.
Lorsque l’on se trouve dans une situation de pénurie sur le marché locatif, comme c’est le cas à Genève, il est obligatoire de notifier aux locataires un avis de fixation du loyer initial à la conclusion de tout nouveau contrat d’habitation. L’objectif de cet avis est d’obliger les bailleurs à informer le nouveau locataire sur le loyer payé par le précédent locataire, depuis quelle date, et de motiver ce nouveau loyer.
Le 23 mars 2025, le Conseil fédéral a modifié l’article 19, al. 3, de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme, d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cela concerne Genève, puisque le recours à une formule officielle pour la location de locaux d’habitation y est obligatoire.
Cet article impose désormais aux bailleurs d’indiquer le taux hypothécaire de référence et l’Indice suisse des prix à la consommation (ISPC) déterminants pour la fixation du dernier loyer (celui payé par le précédent locataire).
Aux propriétaires de ne pas se tromper
Une erreur sur ce nouveau formulaire, l’utilisation d’une formule obsolète ou l’indication de taux erronés entraîneraient la nullité du loyer et permettraient donc aux locataires de demander sa fixation judiciaire au-delà du délai de contestation du loyer initial de 30 jours suivant la remise de l’avis. Cela pourrait aussi être le cas si l’avis de fixation du loyer initial n’est pas remis au locataire au moment de son entrée dans le logement, ou au plus tard dans les 30 jours qui suivent.
Les conséquences, notamment financières, pourraient donc être très importantes pour les bailleurs. En cas de doute, il est vivement recommandé aux propriétaires de contacter la Chambre genevoise immobilière afin de recevoir une assistance juridique adéquate.
Le canton a profité de l’occasion pour revoir l’intégralité de ses formules officielles, qui ont dès lors été retouchées (adaptation de forme et des bases légales au verso). Celles-ci sont toutes entrées en vigueur le 1er octobre dernier et sont à votre disposition auprès de l’arcade de CGI Conseils, rue de la Rôtisserie 4, 1204 Genève.
À noter encore que, depuis le 1er octobre, il n’est plus nécessaire de notifier au locataire un avis de confirmation d’échelon en cas de bail échelonné. La simple forme écrite suffit. L’avis de confirmation d’échelon a été abrogé depuis cette date.
CE QUE L’AVIS DE FIXATION DU LOYER DOIT CONTENIR DÉSORMAIS:
• Le montant annuel du loyer précédent
• Le nouveau loyer annuel fixé
• La motivation du nouveau loyer (ex. : première location, loyer conforme aux loyers du quartier, etc.)
• La date d’entrée en vigueur du précédent loyer et du nouveau loyer
• Le montant annuel des charges
• Le niveau du taux d’intérêt hypothécaire de référence du dernier loyer et le niveau de l’indice suisse des prix à la consommation déterminants pour le dernier loyer
• La signature du bailleur. Nous vous recommandons de faire contresigner le formulaire par le locataire, afin de pouvoir prouver que ce dernier l’a bien reçu.
Conclure un contrat de bail ne s'improvise pas
À la conclusion d’un contrat de bail à loyer, il faut respecter plusieurs étapes afin de sécuriser la relation locative, d’éviter les litiges et de garantir la conformité juridique du document. Ce dernier doit contenir, au minimum, les informations suivantes :
- Identité des parties : nom, prénom, adresse complète du bailleur et du locataire
- Description précise du logement : adresse, étage, nombre de pièces, annexes éventuelles (cave, place de parking, balcon, etc.)
- Date d’effet et durée du bail : bail à durée déterminée ou indéterminée, date de début et date de fin, éventuel renouvellement du bail
- Loyer : montant du loyer, charges, périodicité et modalités du paiement
- Utilisation des lieux : caractère privé ou professionnel, règles spécifiques à l’immeuble (animaux, bruit, etc.)
- Clauses particulières : entretien du jardin, obligations du locataire en matière de petites réparations, etc.
Tant le contrat de bail que l’avis de fixation officiel doivent être rédigés et signés en original par les deux parties. Le bailleur conserve donc un exemplaire original du contrat de bail et de l’avis de fixation du loyer signés par lui et contresignés par le locataire.
Il existe un modèle de bail à loyer reconnu à Genève, proposé par la Chambre genevoise immobilière.
Vous pouvez l’obtenir en suivant ce lien : https://cgiconseils.ch/baux?categorie=26
