ABSENCE D’AVIS DE FIXATION INITIAL : QUELLES CONSÉQUENCES POUR LE BAILLEUR ?

Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 19 mars 2025 (4A_239/2024), un contrat de bail est conclu pour un studio meublé à compter du 1er septembre 2017. Le locataire est au bénéfice d’une curatelle de représentation et de gestion. Le bail est signé par le bailleur, le locataire et sa curatrice. Le loyer est fixé à CHF 1’050.– par mois, charges forfaitaires en sus de CHF 200.– par mois. En septembre 2019, le locataire et sa curatrice consultent une avocate en raison de la présence de punaises de lit dans le logement.

Le 15 avril 2020, le locataire saisit la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de son district d’une requête en fixation du loyer initial, restitution du trop-perçu, réduction de la garantie bancaire et réduction de loyer à la suite de la présence de punaises de lit. Après l’échec de la conciliation, une proposition de jugement est faite, à laquelle le bailleur s’oppose. Il dépose donc une demande auprès du Tribunal des baux du canton de Vaud pour que le loyer soit fixé à CHF 1’050.– par mois. Le locataire conclut reconventionnellement en constat de la nullité du loyer initial et en fixation de ce dernier à CHF 500.– par mois avec remboursement du trop-perçu depuis la conclusion du bail. En cours de procédure, le bailleur produit un avis de fixation du loyer initial, sans signature manuscrite, daté du 1er septembre 2019. Les curatrices indiquent ne pas se rappeler avoir reçu une «feuille verte», qui aurait sinon été signée et classée au dossier. La concierge, qui avait assisté à l’état des lieux d’entrée en tant que représentante du bailleur, indique avoir remis un avis de fixation du loyer initial au locataire le jour dudit état des lieux.

Le Tribunal des baux fixe le loyer à CHF 600.– par mois dès le 1er septembre 2017 et condamne le bailleur à rembourser le trop-perçu en découlant depuis cette date. Ce jugement est confirmé en appel. Le bailleur saisit donc le Tribunal fédéral.

Les conséquences en cas d’absence d’avis peuvent être importantes pour le bailleur.

Dans un premier temps, le Tribunal fédéral rappelle dans quel cas et à quelles conditions la fixation judiciaire du loyer peut être demandée. Il souligne également que cette action se prescrit par trois ans dès la connaissance de son droit (un an dans le cas qui nous occupe, puisque l’ancien droit était applicable) et par dix ans à compter de la naissance de ce droit.

Le Tribunal fédéral reprend le raisonnement des juridictions cantonales, lesquelles ont considéré que le locataire ignorait l’exigence de l’avis de fixation du loyer initial, tout comme ses curatrices. Le fait que la formule n’ait pas été fournie à la signature du bail à la première curatrice ne pose pas de problème, cette formule pouvant être transmise lors de l’état des lieux d’entrée. En outre, le manuel pratique remis aux curateurs du canton de Vaud mentionne bien l’exigence de la formule officielle de fixation du loyer initial, mais on ne peut exiger du curateur d’avoir tous les éléments en tête lors de la signature d’un contrat, d’autant que les curatrices exercent le métier d’assistante sociale sans formation juridique particulière. Le locataire conservait la faculté de signer personnellement son contrat et rien n’indique, à teneur du dossier, qu’il connaissait l’exigence de la formule officielle. Le locataire est donc fondé à demander la fixation judiciaire de son loyer.

Se pose encore la question du respect du délai de prescription, lequel, au moment des faits, était d’une année dès la connaissance du droit. Le locataire et sa curatrice ont consulté une avocate en septembre 2019 et déposé la requête de conciliation le 15 avril 2020, de sorte que ce délai est respecté. Le Tribunal fédéral rejette donc le recours du bailleur.

Cet arrêt nous donne l’occasion de rappeler qu’il est obligatoire de transmettre un avis de fixation du loyer initial lors de la conclusion d’un bail d’habitation et de conserver une preuve de sa remise, par exemple en le faisant contresigner par le locataire. Les conséquences en cas d’absence d’avis peuvent être importantes pour le bailleur.

INTERDÉPENDANCE ENTRE UN CONTRAT DE BAIL PRINCIPAL ET DES CONTRATS PORTANT SUR DES ACCESSOIRES

Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 5 mai 2025 (4A_603/204), est examinée la validité des résiliations d’un bail principal portant sur un logement d’habitation et de deux baux séparés portant sur un abri PC et un local à vélo. Ces résiliations s’inscrivent dans le cadre d’une relation mixte dans laquelle le locataire est également concierge, le bailleur faisant valoir un défaut de paiement de la part du locataire. Ce dernier évoque pour sa part la compensation des loyers, y compris les charges accessoires, avec son activité de salarié.

L’autorité cantonale est parvenue à la conclusion que le bailleur avait exonéré les locataires du paiement du loyer et des frais accessoires effectifs en contrepartie du travail de conciergerie. En conséquence, l’autorité cantonale a nié l’existence d’un arriéré de loyer et a déclaré nulle la résiliation du logement d’habitation, ce que confirme le Tribunal fédéral.

Ce raisonnement s’applique également aux deux baux accessoires, lesquels sont liés au contrat de bail principal dans la mesure où ils sont à proximité dudit bien, qu’ils ont été mis à disposition du locataire au cours de la relation contractuelle et qu’ils sont utilisés comme espace de stockage privé, si bien qu’un lien fonctionnel entre les contrats existe.