Dans le cas traité par la Cour de justice genevoise, dans un arrêt du 7 mai 2018 traité par CGI Conseils (ACJC/571/2018), un contrat de bail est conclu entre un bailleur et un locataire portant sur un appartement meublé de 2 pièces à Genève. Le loyer annuel, hors charges, a été fixé à CHF 17’400.-, soit CHF 1’450.- par mois. A teneur de l’avis de fixation du loyer initial, le loyer, charges non comprises, payé par le précédent locataire était de CHF 18’000.-, soit CHF 1’500.- par mois. Aucune mention ne figurait sous la rubrique « motifs précis des prétentions ci-dessus» prévue dans l’avis de fixation du loyer initial.

Au mois de novembre 2016, soit bien après le délai de trente jours imparti au locataire pour contester son loyer initial, ce dernier a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d’une requête en fixation judiciaire du loyer et en paiement. Suite à l’échec de la conciliation, le locataire a introduit la cause par-devant le Tribunal des baux et loyers et a conclu à ce que le loyer mensuel soit fixé à CHF 532.-, charges non comprises, et à la condamnation de la bailleresse au remboursement du trop-perçu de loyer en découlant.

Dans son écriture, le locataire a fait valoir que l’avis de fixation du loyer initial était nul dès lors qu’aucun motif n’était mentionné dans la rubrique y afférente. Au contraire, la bailleresse a conclu à l’irrecevabilité de la requête du locataire dans la mesure où la requête était tardive et l’avis de fixation n’était pas nul, compte tenu du fait que le loyer fixé était inférieur à celui payé par le précédent locataire et que l’exigence de motivation ne s’appliquait qu’en cas de majoration de loyer.

Le Tribunal des baux et loyers a considéré que la requête du locataire était recevable. La bailleresse a formé appel de ce jugement.

Dans un premier temps, la Cour de justice genevoise rappelle que lorsque le bail a été conclu sans que soit communiquée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n’y soit motivée, le loyer fixé est nul (nullité partielle du contrat) et le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer et en restitution de l’éventuel trop-perçu.

La question de savoir si les motifs justifiant le nouveau loyer doivent être indiqués sur la formule officielle en cas de baisse de loyer lors d’un changement de locataire n’est pas tranchée par le Tribunal fédéral. Il en est de même lorsque le loyer reste inchangé entre deux baux.

La Cour de justice genevoise a, jusqu’à ce jour, considéré qu’un avis de fixation du loyer initial devait être motivé alors même que le montant du loyer (ou des charges) n’avait pas augmenté lors d’un changement de locataire. La doctrine la plus récente critique la jurisprudence isolée de la Cour de justice genevoise et considère que la formule officielle n’a pas à contenir de motivation de la fixation du loyer lorsque le loyer et les charges n’augmentent pas, voire diminuent, entre l’ancien et le nouveau locataire ou s’il s’agit d’une première location. Cette opinion est d’ailleurs conforme aux diverses interprétations possibles de la loi.

Dans cet arrêt, la Cour de Justice revient sur sa jurisprudence et considère que le bailleur n’a pas d’obligation d’indiquer sur la formule officielle les motifs d’une baisse de loyer par rapport au précédent locataire. Il en est de même lorsque le montant du nouveau loyer est identique à celui payé par le précédent locataire.

Aussi, dans le cas présent, le précédent loyer était supérieur à celui réclamé au nouveau locataire par la bailleresse, qui n’avait dès lors pas l’obligation d’indiquer les motifs relatifs à cette baisse de loyer, de sorte que le loyer initial a été valablement fixé. La requête en fixation judiciaire du loyer formée par le locataire a dès lors été déclarée irrecevable.

Nous saluons cet arrêt qui rectifie et clarifie enfin la question de savoir si une motivation est nécessaire en cas de baisse de loyer ou lorsque le loyer reste inchangé entre deux locations. Cet arrêt peut encore faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral et nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la suite que connaîtra ce dossier, cas échéant.