UN CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR POUR LA MAUVAISE ÉCHÉANCE REND-IL IRRECEVABLE UNE REQUÊTE EN ÉVACUATION SELON LA PROCÉDURE DES CAS CLAIRS ?

Dans le cas que traite la Chambre des baux et loyers genevoise dans l’arrêt rendu le 7 novembre dernier (ACJC/1590/2025), un contrat de bail est signé en octobre 2023 et porte sur la location d’une chambre non meublée, située au 2e étage d’une maison à Genève, avec jouissance de la salle de bain, de la cuisine, du salon et d’un jardin, d’une cave et d’un grenier. Le loyer est fixé à 1100 francs par mois. Le contrat est conclu pour une durée de cinq mois, du 12 octobre 2023 au 25 mars 2024. L’article 2 des conditions particulières du bail prévoit que « au moins 15 jours avant la fin du bail, les parties doivent s’avertir par écrit de leurs intentions au sujet de la résiliation ou de son renouvellement ; leur silence à cet égard sert d’acquiescement à sa continuation, pour une durée de 1 mois, aux conditions en vigueur à l’échéance de bail et ainsi de suite de 1 mois en 1 mois ». Par avis officiel du 26 juillet 2024, le bailleur résilie le bail pour le 23 août 2024. Ce congé n’est pas contesté par le locataire.

L’échéance du bail étant arrivée, le bailleur dépose une requête en évacuation contre le locataire, avec clause d’exécution directe, selon la procédure des cas clairs, devant le Tribunal des baux et loyers (TBL) en date du 6 mars 2025. Dans son jugement du 5 juin 2025, le TBL déclare irrecevable la requête en évacuation et exécution directe et déboute les parties de toutes autres conclusions. En substance, le TBL considère que, l’objet du bail étant une chambre non meublée, le bailleur devait observer un préavis de résiliation de trois mois pour la fin d’un trimestre de bail, malgré le préavis de 15 jours stipulé dans le contrat. Par conséquent, le congé du 26 juillet 2024 pour le 23 août 2024 ne respectait pas le délai légal impératif. La situation juridique n’était donc pas claire et le bailleur forme appel, subsidiairement recours, contre ce jugement.

La Chambre des baux et loyers (CBL) résume, dans un premier temps, les conditions d’application de la procédure sommaire, laquelle doit respecter les deux conditions cumulatives suivantes : l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé, et la situation juridique est claire.

La CBL rappelle ensuite que le préavis de résiliation d’une habitation est de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail alors que pour une chambre meublée, ce même préavis est de deux semaines pour la fin d’un mois de bail. Ces préavis peuvent être prolongés mais ils ne peuvent pas être abrégés. Un congé donné pour une date qui ne correspond pas au terme contractuel ou légal est inefficace et dénué d’effet. Toutefois, la loi prévoit que, lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, les effets de la résiliation sont reportés pour le prochain terme pertinent (art. 266a, al. 2, CO).

Dans le cas présent, la CBL retient que, même si le congé ne respectait pas le délai de trois mois et le terme légal, il a produit ses effets pour le prochain terme pertinent, soit le 31 décembre 2024. La situation juridique peut donc être qualifiée de claire à cet égard. Ainsi, le congé n’étant pas inefficace ou dépourvu d’effet juridique, le locataire ne disposait plus d’aucun titre juridique l’autorisant à rester dans les locaux loués à la date du dépôt de la requête en évacuation et au jour du rendu du jugement. Là également, la situation juridique peut être qualifiée de claire. La CBL statue donc à nouveau en prononçant l’évacuation requise et renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu’il se prononce sur les mesures d’exécution.

LOYERS USUELS DU QUARTIER : UN MOTIF VALABLE À L’APPUI D’UNE MAJORATION DU LOYER ?

Dans l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 20 octobre 2025 (4A_150/2025), un contrat de bail est conclu pour un appartement de 5 pièces au 5e étage d’un immeuble genevois à compter du 1er mai 2005. Le loyer annuel est fixé à 15’540 francs hors charges. Par avis de majoration sur formule officielle du 21 décembre 2021, la bailleresse majore le loyer annuel à 24’900 francs hors charges dès le 1er mai 2022, en application de son règlement. La majoration est motivée par les loyers usuels de la localité (art. 269a, let. a, CO). Subsidiairement, le loyer est fixé en application du règlement de la Ville de Genève pour les logements à caractère social. À la suite d’une contestation, le Tribunal des baux et loyers et la Cour de justice de Genève valident la majoration de loyer contestée. Le Tribunal fédéral est saisi par les locataires.

Notre Haute Cour relève, à l’instar de l’autorité précédente, que la hausse de loyer était motivée par l’adaptation aux loyers usuels du quartier, ce que les recourants ne remettent pas en cause. Il est retenu que le motif de hausse tenant à l’adaptation aux loyers du quartier avait été dûment allégué et démontré par la bailleresse dès lors que le démontraient les données statistiques de l’année 2022 du canton de Genève en général et du quartier où se situait l’appartement en particulier. Aucun renversement du fardeau de la preuve ne peut dès lors être constaté dans le cas présent et les locataires ne font pas valoir qu’il serait arbitraire de se fonder sur les statistiques cantonales dont la Cour cantonale s’est servie. Le recours est par conséquent rejeté.

Cet arrêt permet de rappeler que le bailleur peut légitimement invoquer les loyers usuels du quartier pour justifier une augmentation de loyer.