Contestation du loyer initial d’un bail échelonné suite à des travaux

Dans le cas traité par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 10 décembre 2018 (arrêt 4A_356/2018), un contrat de bail est conclu portant sur un appartement de cinq pièces à Carouge. Le contrat était de durée indéterminée et était renouvelable de cinq ans en cinq ans, moyennant un préavis de trois mois, la première fois pour le 30 septembre 2016, étant précisé que le contrat de bail a débuté le 1er octobre 2011. Le loyer convenu était échelonné à 26 400 fr., 28 200 fr. et 30 000 fr. pour la première, deuxième et troisième année de bail. Dès la quatrième année, le loyer pouvait être adapté à l’indice suisse des prix à la consommation, moyennant un préavis d’un mois. Un avis de fixation du loyer dûment rempli a été remis au locataire.

En 2013, lors d’un contrôle de l’autorité administrative, il est apparu que la bailleresse avait effectué d’importants travaux dans l’appartement avant le début du bail. Une autorisation de construire aurait dû être sollicitée dès lors que les travaux effectués étaient assujettis à la LDTR.

Le 8 juillet 2016, l’autorité administrative compétente a délivré l’autorisation de construire, sous condition que le loyer annuel n’excède pas 18 000 fr. pendant les trois premières années de location. Le locataire a ouvert une action contre la bailleresse par-devant la juridiction des baux et loyers et a conclu à la nullité du loyer initial convenu contractuellement, à la fixation du loyer initial à 18 000 fr. par année, frais accessoires non compris, ainsi qu’à la condamnation de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer en découlant. Le Tribunal des baux et loyers a fait droit aux conclusions du locataire. Sur appel, la Cour de justice genevoise a confirmé ce jugement. La bailleresse a formé un recours en matière civile par-devant le Tribunal fédéral. Dans son recours, la bailleresse soutient que le loyer initial convenu, échelonné, est valable dès la fin de la période de contrôle étatique des loyers, soit dès la quatrième année du bail et qu’elle est ainsi en droit de percevoir un montant de 30 000 fr. par an conformément au contrat.

Le Tribunal fédéral a rappelé qu’un contrat est partiellement nul lorsque le bailleur ne respecte pas les dispositions cantonales édictées sur la base de l’art. 270, al. 2, CO. Tel est le cas en l’espèce dans la mesure où le bailleur n’a pas respecté les dispositions cantonales instituant un contrôle étatique des loyers. La bailleresse considère que la nullité partielle du contrat ne frappe que le loyer des trois premières années, alors que le locataire considère que cette nullité partielle affecte l’ensemble des clauses concernant le loyer initial. Le Tribunal fédéral considère qu’il convient d’apprécier si, au moment de la signature du contrat, soit en septembre 2011, les parties auraient accepté un contrat hypothétique fixant un premier échelon à 18 000 fr. pour les trois premières années de bail, puis un échelon de 30 000 fr. dès la quatrième année.

Dans le cas présent, le locataire a accepté, lors de la signature du bail, un contrat plus onéreux puisqu’il aurait dû payer 84 600 fr. pour les trois premières années de bail au lieu de 54 000 fr. Le contrat initial n’ayant pas été contesté lors de la conclusion du bail, le Tribunal fédéral considère que le locataire aurait accepté le contrat hypothétique, soit le contrat prévoyant un premier échelon à 18 000 fr. pour les trois premières années de bail, puis un loyer de 30 000 fr. dès la quatrième année. Dès lors, la nullité partielle du contrat conclu en 2011 ne touche que les loyers des trois premières années. Ainsi, le loyer de l’appartement ne doit être fixé par le juge que pour les trois premières années du bail, à hauteur de 18 000 fr. par année ; le loyer ultérieur étant celui valablement convenu entre les parties lors de la signature du contrat, soit 30 000 fr. par an.

Nous saluons vivement cette décision du Tribunal fédéral, en espérant qu’elle ne soit pas une décision isolée qui ne s’appliquerait qu’aux baux prévoyant les échelons ou des loyers déjà nettement supérieurs, tout en relevant que le résultat nous semble équitable.