Pour mener ces actions, un maillon est indispensable, c’est celui du relais politique, qui doit être particulièrement fort. Il s’agit, pour l’essentiel, de députés expérimentés qui défendent la propriété foncière et sont membres de notre commission législative, dont la composition est la suivante :

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Depuis leur élection en octobre 2013, ces députés n’ont eu de cesse de collaborer étroitement pour défendre l’accession à la propriété et la propriété. Nous tenons à les remercier pour l’importance et l’intensité du travail qu’ils fournissent. En effet, si notre secrétariat, composé de permanents dotés d’une grande expérience professionnelle, permet de mener des veilles stratégiques, de former des prises de position et de rédiger des propositions législatives, ces idées doivent être développées et défendues politiquement. C’est essentiel !

La première édition de l’année 2018 d’Immoscope consacrera un dossier aux prochaines élections cantonales, qui auront lieu le 15 avril 2018. D’ici là, nous vous proposons un bref bilan très partiel et sélectif de cette législature qui a été largement enrichie de nos propositions :

Construction

• Les projets de loi que nous avons initiés

Modification de la Loi sur les constructions et installations diverses pour la simple annonce d’installations solaires adaptées (L11502)

Si l’on veut poser des panneaux solaires adaptés aux toitures (hors contraintes patrimoniales) ou en zone industrielle, il suffit de l’annoncer au département.

Il s’agit donc d’une procédure particulière qui nécessite uniquement l’annonce des travaux au département par simple lettre. Notre ambition est d’étendre cette procédure très simplifiée à d’autres domaines lorsque cela sera possible.

Autorisation de construire une villa par annonce de travaux (L11563)

C’est fin 2015 que la loi qui permet d’obtenir l’autorisation de construire une villa (sans dérogation) par annonce de travaux, et donc en 30 jours, est entrée en force.

Là aussi, comme la procédure nouvelle d’annonce de travaux pour les panneaux solaires, il s’agit clairement d’un type de procédure que nous souhaitons étendre à d’autres objets.

La limitation de la forêt et le passage de la distance à la forêt de 30 à 20 mètres (L11549)

Depuis juin 2016, la forêt ne peut plus s’étendre au sein d’un plan de quartier. La distance à la forêt a été ramenée de 30 à 20 mètres, ce qui favorise l’implantation des immeubles.

Dématérialiser les requêtes en autorisation de construire (M2388)

Le DALE n’a pu qu’accueillir favorablement la proposition visant à pouvoir, enfin, déposer des autorisations de construire sous format électronique, ce qui permet une reprise des plans et de tous les éléments préparés par l’architecte en évitant que soient exigées entre 12 et 16 copies du dossier au format papier. L’on évite une gigantesque consommation de papier et l’on permet à l’Etat de gérer plus efficacement la circulation de ces dossiers pour les préavis des services avec une distribution électronique et un suivi de leur avancement.

Nous suivrons de près la mise en place de ce projet désormais opérationnel depuis octobre 2017.

• Les projets de loi encore en cours de travaux parlementaires

Soustraire les surfaces d’isolation et vides d’étages des surfaces brutes de plancher (PL 12075)

Il s’agit de permettre, notamment, la construction de logements en plus grand nombre en optimisant les surfaces utiles dont il faut retrancher les surfaces nécessaires pour l’isolation ou l’éclairage naturel, par exemple.

• Le projet que nous avons refusé avec une majorité

L’interdiction de murer les fenêtres des immeubles destinés à la démolition.

Aménagement

• Les projets de loi que nous avons initiés

Densité minimale obligatoire en zone de développement

Grâce à l’action que nous avons menée en précurseurs pour favoriser la densité et la qualité, nous avons contribué en 2014 à l’obtention d’un vote populaire favorable à une densité minimale. C’est une première suisse après l’acceptation de la nouvelle LAT par le peuple, en 2013. Ainsi, un indice de densité minimale est maintenant applicable en zone de développement. Il est de :
a) 2,5 en zone de développement 2 ;
b) 1,8 en zone de développement 3 ;
c) 1 en zone de développement 4A ;
d) 0,8 en zone de développement 4B.

Il s’agit de préserver le sol en réclamant la qualité et une densité qui justifie le déclassement de terres agricoles. Ce faisant, en produisant légitimement plus de logements dans la zone de développement, l’on préserve aussi la zone villa de velléités de déclassements.

Introduction de délais dans les procédures d’aménagement (L 11839)

Nous le savons, les procédures d’aménagement à Genève sont les plus lentes de Suisse. Il faut souvent plus de 15 ans à un projet pour voir le jour. Il a été prévu d’introduire des délais d’ordre dans la législation pour que chaque personne intervenant dans les procédures dispose d’un temps raisonnable pour traiter le dossier.

Limiter les zones réservées (L 12023)

L’institution de la zone réservée, qui permet à l’exécutif cantonal de prendre cette mesure et de refuser toute autorisation de construire (même autorisable) sur un périmètre donné pour éviter de contrecarrer des projets d’aménagement, est de droit fédéral et directement applicable.

Après un usage que nous considérons à tout le moins disproportionné de cette faculté, il nous a semblé utile de cadrer ce qui pouvait l’être. Dès lors, la zone réservée est strictement limitée au délai de 5 ans prévu par le droit fédéral, sans que l’on puisse y accoler une autre mesure conservatoire, et la publication de cartes y relatives ne pourra se faire qu’après l’entrée en force de la mesure.

Permettre les déclassements de zones agricoles prévues au Plan directeur cantonal (M 2281)

La procédure d’acceptation de notre Plan directeur cantonal par le Conseil fédéral tel que prévu par la nouvelle LAT a mené à la mise en suspens de la moitié des déclassements prévus en zone agricole. La raison de cette suspension tient au fait que nous ne respecterions plus le minimum de terres arables auquel nous sommes tenus. Ainsi, nos surfaces d’assolement (SDA) ne seraient plus garanties avec la réalisation complète du Plan directeur.

Le gouvernement a répondu favorablement à notre demande en initiant des travaux visant un toilettage et une redéfinition des surfaces d’assolement sur notre territoire. Fort des arguments que nous avions présentés, démontrant que nous sommes un pôle de développement indispensable à la Suisse entière, il a aussi sollicité la renégociation des SDA au sein du plan sectoriel qui prévoit leur niveau pour chaque canton.

Proposer le déclassement des Corbillettes en zone ordinaire plutôt qu’en zone de développement (M 2350)

Il s’agit d’une procédure de déclassement initiée par le Conseil d’Etat sur une zone villa habitée et située en face de l’avenue Louis Casaï, un peu au nord de Balexert.

De longs et minutieux travaux du Grand Conseil, documentés par des études du DALE relevant les avantages et inconvénients d’un déclassement en zone ordinaire plutôt qu’en zone de développement, ont amené une majorité du parlement à solliciter du Conseil d’Etat qu’il procède à des études et enquêtes publiques en vue d’un déclassement en zone ordinaire.

Le Conseil d’Etat doit agir en ce sens depuis le mois de février 2017.

Parmi les arguments qui militent en faveur d’un déclassement en zone ordinaire, compte notamment celui d’une meilleure adhésion des propriétaires aux projets de construction à venir et, partant, une réalisation plus rapide des projets.

• Les projets de loi que nous avons repoussés avec succès

• (PL 11246) et (M2153) L’institution en zone de développement d’un droit d’emption (vraie expropriation) à la faveur des collectivités publiques.
• (PL 11411) Passer les refus conservatoires à 5 ans.

Lois sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR)

• Les projets de loi que nous avons initiés

Convertir des locaux commerciaux en logements (L 11394)

C’est historique ! En juin 2015, le peuple a accepté la loi qui permet un assouplissement de la LDTR en ne soumettant pas à autorisation (lorsqu’il n’y a pas de travaux) le changement d’affectation de bureaux en logements. Dans tous les cas et même en cas de travaux autorisés, les loyers des logements ainsi créés ne sont pas soumis au plafond LDTR et l’on peut revenir, à terme, à une affectation commerciale !

Il s’agit d’un important succès, qui assouplit le cadre légal, ce dont nous avons besoin à Genève.

L’acquisition de son propre logement par le locataire en place (L 11408)

Nous souhaitions renverser le principe de l’interdiction de vente, y compris au locataire en place. Notre projet de loi aurait permis, par principe, au locataire en place d’acheter.

Malheureusement, cette proposition, combattue comme jamais par l’ASLOCA sur le terrain de prétendus congés-vente et de la peur, a été refusée de peu par le peuple en juin 2016.

• Les projets de loi qui sont encore en cours de travaux parlementaires

La possibilité de démolir/reconstruire les passoires énergétiques (PL 11461)

Ce sont les immeubles dits « passoires énergétiques » qui sont visés. Il s’agit d’autoriser, par principe, la démolition des immeubles en déperdition importante d’énergie et de permettre de reconstruire sans appliquer le loyer plafond LDTR mais un calcul de rendement LDTR.

Les travaux sont en cours au Parlement, mais ce projet fait l’objet de farouches oppositions alors que le nombre d’immeubles concernés est très faible (moins de 3 % du parc).

Logement

• Les motions que nous avons initiées

Pour connaître la demande de logement à Genève (M2383)

Cette motion a été acceptée par le Grand Conseil. Elle demande la mise en place d’un instrument statistique robuste pour connaitre la demande de logements à Genève, ce qui n’existe malheureusement pas à ce jour.

Très étonnamment, le Conseil d’Etat n’y semble pas très favorable. Il invoque des difficultés méthodologiques et budgétaires, alors que l’on dépense près de 85 millions par année dans des fonds publics pour le logement… Nous attendons des réponses au premier trimestre 2018.

Inventorier et développer les possibilités de constructions de logements sur les terrains de l’Etat et des collectivités publiques (M 2244 et M2246)

Les propriétés en mains publiques sont très importantes et nombreuses. Il y aurait des potentialités de constructions de logements relativement importantes. La gouvernance et les actions transversales à mener semblent très lourdes. Ainsi, l’on doit regretter que les collectivités publiques et, en premier lieu, l’Etat n’identifient pas, en dehors du périmètre du PAV qui est un cas particulier, les opportunités à saisir pour réaliser plus de logements.

• Les projets, non issus de notre commission législative, que nous étudions avec soin

Projets modifiant les proportions de logements à construire en zone de développement (PL 12093 et IN 161)

Face à une production de logements très insuffisante (1000 à 1200 unités par an), le département a réuni en 2006 les partenaires du logement pour trouver un accord. Les premiers mots de ce dernier sont : « Dans le but de relancer la construction de logements… ».
Cet accord se distançait de la politique dite des « 2/3 – 1/3 », soit 2/3 de logements sociaux et 1/3 de libres contrôlés, qui péjorait la production de logements. Un constat d’échec avait été dressé par l’ensemble des acteurs. La tendance a été inversée pour obtenir entre 50 % et 70 % de logements à prix contrôlés non subventionnés et entre 50 % et 15 % de logements d’utilité publique (LUP), et ce en fonction des zones d’affectation. La logique de cette dernière différentiation reposait sur une production de LUP plus importante sur des terrains bon marché, soit ceux issus de la zone agricole.

L’accord a été ancré en 2007 dans la loi générale sur les zones de développement (LGZD), à l’article 4A. Il porte ses fruits car, depuis 2012, la production de logements à Genève enregistre chaque année un record.

Il faut noter qu’en réalité, ce ne sont habituellement pas 70 % de PPE qui se construisent sur la zone de fond villa mais une proportion bien plus faible, située entre 35 % et 40 %, qui laisse la place à un plus grand nombre de locatifs contrôlés non subventionnés.

De notre point de vue, l’actuel art. 4A LGZD permet de répondre à la préoccupation majeure de production de logements en quantité supplémentaire. Il a initié un cercle vertueux inédit, qu’il s’agit de préserver.

La détente du taux de vacance n’a jamais été aussi élevée.

Évolution du taux de vacance

C’est la raison pour laquelle nous avons proposé le PL 12074, lequel a permis de proroger l’article pour 2 ans, jusqu’en juillet 2019. En effet, cet article avait ceci de particulier qu’il contenait une échéance d’application d’une durée initiale de 10 ans et qui était donc fixée au 31 juillet 2017.

L’initiative 161

Cette initiative populaire a été déposée par les milieux de gauche et les milieux locataires Elle propose des proportions très cadrées et sociales, soit au moins 80 % de locatifs, au moins 50 % de tous les logements construits en Logements d’utilité publique (LUP), au moins 30 % de tous les logements construits en HBM (catégorie la plus subventionnée) et au moins 50 % de tous les logements construits par des maîtres d’ouvrage d’utilité publique (MOUP), c’est-à-dire sans but lucratif.

Le projet de loi 12093

Déposé par le DALE, ce projet alternatif à l’initiative traite lui aussi de l’article 4A LGZD.

Il propose 33 % de LUP, 16 % de logements à construire par des MOUP, 17 % locatifs à prix contrôlés sans subventions et 33 % de locatifs à prix contrôlés et PPE.

La demande de PPE sous-estimée

Ces deux propositions sont inacceptables en l’état, car elles sous-estiment très gravement la demande de PPE en zone de développement telle que l’expriment les Genevois. L’importance de cette demande montre qu’il faut, tout au contraire, la réduire à une part congrue et encourager l’accession à la propriété. Nous reviendrons prochainement sur cette thématique, notamment dans le cadre du Forum de l’accession à la propriété qui se déroulera les 1er et 2 mars 2018.

Fiscalité

• Les propositions provenant du Conseil d’Etat

La RIE III / PF 17

Cet objet a subit un échec au niveau fédéral en février 2017. L’ouvrage doit pourtant être remis sur le métier.

Si les textes fédéraux et cantonaux sont adoptés, la troisième réforme de l’imposition des entreprises fera passer le taux d’imposition cantonal de quelque 24 % à 13,49 %. Cet objectif n’a pas changé en vue de permettre une suppression des statuts fiscaux (une fiscalité allégée) dont bénéficient de grandes entreprises, moteurs de notre économie.

Il s’agit évidemment d’un enjeu majeur pour les propriétaires organisés sous forme de personnes morales et pour toutes les entreprises actives dans l’immobilier. Nous soutenons très activement la réforme.

La réforme des valeurs fiscales des villas et des appartements

Sous couvert d’une mise en conformité à la LHID, le nouveau modèle d’estimation des valeurs fiscales des appartements et des villas est toujours en cours d’élaboration au sein de l’Administration fiscale cantonale. La capacité contributive des propriétaires a déjà atteint sa limite. Rappelons ici que le Canton de Genève prélève un impôt foncier, l’impôt immobilier complémentaire, que seule la moitié des cantons helvétiques applique, et, surtout, que le taux d’impôt sur la fortune compte parmi les plus élevés de Suisse.

Ce dossier reviendra certainement ces prochains mois sur le devant de la scène et, donc, devant le Grand Conseil où nous devrons, une fois encore, lutter pour éviter d’insupportables hausses de la fiscalité.

• Ce que nous avons refusé avec une majorité

• (PL 11397) Une hausse de 20 % des valeurs fiscales des appartements et des villas dès le 1er janvier 2015 (cela ne met pas fin aux intentions inverses en ce domaine)
• (PL 11407) Une taxe spéciale sur les logements vides
• (PL 11065) Un impôt sur les piscines
• (PL11546) L’augmentation massive de la taxe sur la plus-value foncière, de 20 % à 50 %, pour toute modification de zone.

Conclusions

Le travail fourni a été impressionnant et très qualitatif. Nous tenons une fois encore à remercier les membres de la commission législative pour leur engagement qui reste remarquable, essentiel et constant.