Tout savoir sur la garantie de loyer

31 octobre 2018
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La possibilité de réclamer à son locataire la constitution d’une garantie de loyer est prévue par la loi mais n’est nullement obligatoire. Il est toutefois vivement recommandé aux bailleurs de prévoir cette obligation dans le contrat de bail afin de préserver leurs droits contre le risque que le locataire endommage le bien loué, mais aussi en cas de retard de paiement du loyer à la fin du bail, ou si le locataire disparaît, en particulier s’il part à l’étranger.

La garantie de loyer est réglementée, et il conviendra pour les parties au contrat de bail de faire les choses correctement.

Tout d’abord, s’agissant des baux d’habitation, le droit fédéral limite la garantie à trois mois de loyer au maximum. Le contrat-cadre romand, obligatoire en Suisse romande, prévoit encore que ces trois mois de loyer sont nets, c’est-à-dire hors charges. Pour les baux commerciaux, les parties sont totalement libres de prévoir le montant qu’elles souhaitent comme garantie de loyer. La norme est autour des six mois de loyer, mais la loi n’impose aucune limite, de sorte que le montant peut être beaucoup plus conséquent.

Une obligation qui est impérative tant pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux est celle de porter le montant sur un compte bancaire prévu à cet effet, au nom des deux parties au contrat. En effet, il est totalement interdit pour le bailleur de conserver le montant de la garantie de loyer sur son compte bancaire privé. Cela est même passible de sanction pénale, même s’il est heureusement rare d’en arriver là.

La garantie de loyer peut aussi être constituée par le biais d’une institution de type assurance, qui va simplement réclamer une prime annuelle au locataire, sans qu’il soit nécessaire pour lui de bloquer le montant total de la garantie. Les mêmes règles sont applicables à ce type de garantie.

Il n’est pas possible pour le locataire de faire valoir la garantie en cours de bail pour compenser un défaut de paiement du loyer. En effet, la libération de la garantie n’intervient qu’en fin de bail. A ce moment-là, si tous les loyers ont été acquittés, que le locataire ne doit pas prendre à sa charge la réparation de défauts du bien loué et que le bailleur n’a donc plus rien à réclamer à son locataire, il peut demander à la banque de libérer la garantie en faveur du locataire.

Bailleur et locataire peuvent aussi se mettre d’accord sur un certain montant qui devra être pris en charge par le second en compensation de défauts admis. Dans ce cas, ils peuvent convenir qu’une partie de la garantie sera libérée en faveur du bailleur, tandis que le solde le sera en faveur du locataire. Cela peut très simplement se faire en remplissant le formulaire de la banque ou de l’institution de garantie, ou par un courrier indiquant le montant à reverser à chacun, les comptes bancaires respectifs sur lesquels le verser et la signature des deux parties au contrat de bail.

Au contraire, si le bailleur a toujours des prétentions à l’encontre de son locataire et que ce dernier refuse de libérer la garantie de loyer en faveur de son bailleur, la garantie ne pourra alors être libérée en faveur du locataire qu’au terme d’une année à compter du moment où il a libéré les locaux, et à la condition qu’aucune action judiciaire et aucune poursuite n’ait été intentée par le bailleur.

Si le bailleur entend récupérer le montant de la garantie, il devra agir en justice (à Genève, la présentation d’un commandement de payer non frappé d’opposition n’est pas suffisante) afin d’obtenir un jugement condamnant le locataire à lui payer ce qu’il lui doit. Au moyen de ce jugement, le bailleur pourra s’adresser à l’institution détentrice de la garantie pour en réclamer la libération en sa faveur à hauteur du montant auquel le locataire aura été condamné.

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