Rénovation et modification de la chose louée par le locataire

22 février 2019
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En principe, un contrat de bail ne permet pas au locataire de rénover ou de modifier la chose louée, sauf si le bailleur l’y autorise. En vertu des dispositions légales, le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur, une autorisation donnée par oral n’étant généralement pas suffisante. Quels éléments le locataire doit-il prendre en compte s’il obtient l’autorisation d’effectuer de tels travaux ?

Forme écrite du consentement

Le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur pour les modifications et les rénovations qu’il prévoit d’entreprendre sur la chose louée. Cela nécessite donc un document écrit signé de la main du bailleur ; un consentement exprimé dans un e-mail n’est pas suffisant. Dans certains cas exceptionnels, un consentement sous cette forme ou un consentement donné par oral peuvent toutefois avoir valeur contraignante, à savoir lorsque le bailleur soutient activement le locataire dans la planification et/ou l’exécution d’un projet de chantier. Il est recommandé au bailleur de ne jamais accorder d’autorisation en blanc, mais de toujours limiter son consentement à un projet spécifique du locataire spécifié par écrit. En donnant son consentement, le bailleur peut imposer des obligations et des conditions au locataire (par ex. l’obligation de faire exécuter le chantier par des professionnels).

Travaux commandés par le locataire sans le consentement du bailleur

Si le locataire entreprend des travaux de ce type sans consentement écrit du bailleur, il doit les faire disparaître à ses propres frais au plus tard au moment de la restitution de la chose louée, de telle manière que la chose louée soit remise en l’état initial tel que spécifié dans le contrat de bail.

Étant donné que les modifications/rénovations sur la chose louée entreprises sans consentement constituent une violation du contrat, le bailleur peut à tout moment interdire de tels travaux ou les faire interrompre par le juge.

Le bailleur peut aussi exiger la remise en état immédiate du bien loué. Par ailleurs, le locataire risque la résiliation (ordinaire ou, dans les cas plus graves, extraordinaire) du contrat de bail. Toutefois, une résiliation n’est pas indiquée lorsque les modifications/rénovations apportées sont dérisoires et ne causent objectivement aucun dommage ou défaut sur la chose louée, sous peine d’être considérée comme contraire à la bonne foi.

Accord écrit de remise en l’état

En revanche, si le bailleur donne son consentement (écrit), il ne peut ensuite exiger la remise en état de la chose que si cela a été prévu explicitement par les parties dans le cadre d’un accord formulé par écrit. Ainsi, pour contraindre le locataire à remettre la chose en état, il ne suffit pas pour le bailleur de le consigner dans un acte unilatéral – par exemple dans la lettre dans laquelle il autorise la modification/rénovation souhaitée. Pour garantir une remise en état dans les délais, il est conseillé au bailleur de communiquer cette obligation au locataire suffisamment tôt avant la date de restitution de la chose louée.

Indemnité en cas de plus-value considérable

Dans le cas de modifications et rénovations entreprises par le locataire avec le consentement écrit du bailleur, celui-ci doit en principe verser une indemnité au locataire :

  • si la chose louée présente une plus-value considérable résultant de ces travaux,
  • et si les parties n’ont pas signé d’accord concernant la remise en état de la chose.

Par conséquent, une indemnité n’est due que si l’objet loué présente une plus-value importante en fin de location ; le bailleur n’est pas tenu de verser une indemnité pour chaque petite amélioration. La plus-value doit représenter une utilité objective pour le bailleur. Cela suppose qu’à la fin du bail, les investissements effectués par le locataire permettent au bailleur de réclamer un loyer plus élevé au nouveau locataire. En principe, les investissements motivés par des raisons de luxe ou d’esthétique n’entraînent pas d’augmentation objective de la valeur. La valeur de rendement de l’investissement du locataire encore disponible à la fin du contrat de bail joue un rôle important dans le calcul de l’indemnité. Dans le cas de gros travaux entrepris par le locataire (par ex. construction d’une nouvelle cuisine dans une maison familiale avec le consentement écrit du bailleur), il est préférable que les parties s’accordent dès le départ sur la forme de l’indemnité.

A noter qu’à défaut d’accord écrit sur la réalisation des travaux, même si le bailleur conserve une plus-value considérable à la fin du contrat de bail du fait des travaux et qu’il ne demande pas la remise en état, aucune indemnité ne pourra être obtenue par le locataire.

Exclusion d’une indemnité

En vertu d’une décision du Tribunal fédéral (ATF 124 III 149, considérants 4 et 5), l’article 260a, al. 3 du code civil est de nature dispositive, ce qui signifie que les parties contractantes peuvent signer légalement un accord excluant une demande d’indemnité de la part du locataire. En revanche, ne sont pas autorisés les accords par lesquels le bailleur répercute sans dédommagement les travaux d’entretien et les réparations qui lui incombent sur le locataire, sans réduction conséquente du loyer.

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Édito

Edito - Février 2019

En matière immobilière, bien des choses sont décidées dans notre canton, comme par exemple l’aménagement du territoire et les différentes zones, le droit de la construction ou encore la fiscalité cantonale. Mais ces normes, pour la plupart, reposent sur des bases fédérales ou doivent respecter des principes fixés par la Confédération. D’autres sujets sont réglés exclusivement par le droit fédéral, tels le droit du bail, le droit des contrats (entreprise, architecte, courtage), la poursuite et la faillite, le droit foncier et les droits réels, notamment le droit régissant la PPE.
Anne Hiltpold
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