Un point sur les zones réservées

31 octobre 2017
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Dans nos numéros d’Immoscope de décembre 2015 et de juin 2016, nous vous parlions de l’instauration de zones réservées. La Chambre genevoise immobilière s’est opposée depuis le début à cette mesure entraînant de lourdes conséquences pour les nombreux propriétaires concernés. Le dossier a beaucoup évolué.

Rappelons-en toutefois d’abord les prémisses : le 24 juin 2015 est entrée en vigueur une modification du règlement d’application de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (RaLAT), qui précise la procédure officielle d’adoption des zones réservées.

La base légale formelle qui a permis cette modification réglementaire est de droit fédéral. Il s’agit de l’article 27 de la loi sur l’aménagement du territoire.

La zone réservée est une mesure provisionnelle visant à sauvegarder les buts et principes régissant l’aménagement du territoire, singulièrement lorsqu’une modification de zone est envisagée.

Les dispositions cantonales prévoient que le Conseil d’Etat peut, à titre provisoire et pour une durée de 5 ans au plus, adopter un plan qui crée une zone réservée, et ce pour lui permettre de faire adopter des modifications de zones. Le but ultime de la manœuvre est de déclasser la parcelle afin qu’elle soit à terme densifiée.

L’effet principal de la zone réservée est de permettre à l’autorité compétente de ne pas délivrer une autorisation de construire quand bien même celle-ci remplit les conditions de sa délivrance. Il s’agit d’une grave restriction à la propriété foncière.

Le DALE a, en outre, émis une pratique administrative visant à tout de même autoriser les agrandissements mesurés (moins de 40 m2) pour lesquels, en cas de déclassement, le propriétaire devra accepter de renoncer à la plus-value ainsi apportée à hauteur de CHF 100 000.- (une décote de l’estimation de la maison au moment de sa cession). Les objets de peu d’importance (moins de 20 m2) pourront être réalisés mais sans aucune prise en compte de leur valeur dans une éventuelle cession après déclassement.

Très rapidement après la modification du RaLAT, soit le 14 juillet 2015, une carte identifiant les zones concernées est parue sur le site internet du Département. Cette première carte identifiait un très grand nombre de zones réservées, notamment au Grand-Saconnex, à Vernier, à Onex, à Carouge, à Bernex et à Confignon. Les périmètres en question sont des zones villas qui font partie des zones déterminées comme étant à densifier, selon le Plan directeur cantonal 2030.

Il est bien évident que la publication de cette carte a eu de très importantes conséquences sur les propriétaires concernés quant à la possibilité de construire sur leur parcelle bien évidemment, mais aussi quant à la possibilité de la vendre, voire d’obtenir un financement.

En outre, ces zones réservées laissaient les propriétaires dans une situation de grande incertitude dans la mesure où ils ignoraient dans combien de temps elles seraient formellement adoptées, si le délai de cinq ans prévu par la loi avait débuté ou s’il ne débuterait qu’au moment de l’adoption formelle de ces zones, ou encore si l’institution de la zone réservée, qui est une mesure conservatoire, pouvait être cumulée avec une autre mesure de ce type, comme par exemple avec un refus conservatoire, qui a pour effet de bloquer les constructions durant deux ans.

Après la parution de cette première carte, aucune suite n’a été donnée par le Département durant de nombreux mois, jusqu’à ce que soit publiée en mars 2016 une nouvelle carte réduisant très sensiblement le nombre de ces zones réservées et les laissant au nombre de cinq, soit deux zones à Carouge, deux zones à Onex et une zone à Vernier.

Le Département a toutefois indiqué ne pas avoir renoncé aux zones qui n’étaient alors plus identifiées comme des zones réservées, mais simplement avoir repoussé leur adoption.

Peu après, en avril 2016, le Département a démarré la procédure d’adoption formelle de ces zones réservées par la publication dans la feuille d’avis officielle d’une mise à l’enquête pour chacune de ces zones. Dans le cadre de cette enquête publique, la Chambre genevoise immobilière a formulé des observations, pour le compte de ses membres et au nom de nombreux propriétaires qui le souhaitaient

Quelques mois plus tard, sans prendre en considération les observations qui lui avaient été transmises, le Département a ouvert la procédure d’opposition, opposition qui a bien entendu été faite à nouveau par la Chambre, pour son compte et pour celui de ses membres. Cette procédure d’opposition a contraint le Conseil d’Etat à se prononcer sur le bien-fondé de ces zones, ce qu’il a finalement fait en juin 2017 de façon positive pour les deux zones de Carouge et les deux zones d’Onex. Cette démarche a alors ouvert la porte à une procédure judiciaire, soit un recours par-devant la Chambre administrative de la Cour de Justice, procédure bien entendu introduite par la Chambre genevoise immobilière.

Seuls les propriétaires disposant d’une parcelle située à Vernier se sont vus épargnés, le Conseil d’Etat décidant finalement de renoncer (à tout le moins provisoirement) à cette zone réservée. Ainsi, quatre procédures s’opposant aux deux zones réservées de Carouge et aux deux zones réservées d’Onex sont maintenant pendantes.

En parallèle, une action a également été menée sur le plan politique, comme cela a aussi été évoqué dans notre numéro d’Immoscope de juin dernier. En effet, en date du 12 mai dernier, le Grand Conseil a voté un projet de loi, rédigé par Cyril Aellen, membre de notre comité, portant sur la modification de la LaLAT, avec pour but de cadrer le processus d’instauration des zones réservées.

Le texte voté limite quelque peu l’institution des zones réservées alors que les députés avaient les mains liées puisque ces zones sont instituées par le droit fédéral directement applicable (art. 27 et 36 LAT) et que le Conseil d’Etat avait déjà adopté un règlement pour en faire usage.

Cette modification a le mérite d’exclure que les zones réservées soient combinées avec une autre mesure conservatoire, comme par exemple le refus conservatoire (blocage de deux ans en application de l’article 13b LaLAT), que ce soit avant ou après la zone réservée, ce qui représentait jusque-là un grand risque.

Aux termes du nouveau texte de loi, seule l’adoption formelle de la mesure permet de porter à la connaissance du public la carte du périmètre concerné, ce afin d’éviter, pour le futur, que la zone réservée ait, pour les propriétaires visés, un effet sur la valeur de leur bien avant même son adoption, ce qui a malheureusement été le cas lors de la publication de la carte initiale en juillet 2015.

Cette modification législative limite donc quelque peu l’incertitude des propriétaires visés par les zones réservées. Reste à savoir quelle sera l’opinion de la justice sur la question, ce que nous ne saurons que dans quelques mois.

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