Plusieurs bailleurs ou plusieurs locataires : comment éviter les écueils lors de la résiliation d’un contrat de bail ?

11 décembre 2017
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Pour être valable, la résiliation d’un contrat de bail donnée par le bailleur doit respecter un certain nombre de règles formelles, en particulier si le contrat porte sur un local commercial ou sur un logement.

En effet, il est absolument impératif d’utiliser, pour donner ce type de résiliation, un avis officiel, qui a pour but d’indiquer au locataire les voies de droit pour contester son congé ou demander une prolongation de bail. A défaut d’utilisation d’un tel document, la résiliation sera considérée comme nulle, c’est-à-dire que l’on procèdera comme si elle n’avait jamais existé.

Toutefois, dans certains cas, si le formulaire est utilisé mais n’est pas correctement rempli, les conséquences seront les mêmes.

Tel sera par exemple le cas si tous les bailleurs ou tous les locataires ne sont pas désignés sur l’avis.


Désignation des bailleurs

En ce qui concerne les bailleurs, s’il s’agit d’une hoirie, il convient de rappeler que celle-ci n’a pas la personnalité juridique. Elle n’existe donc pas juridiquement. Il convient donc d’indiquer tous les noms des personnes la composant. Si ne serait-ce qu’un seul nom est omis, la résiliation ne sera pas valable. En outre, si un pouvoir de représentation n’a pas été donné à l’un d’eux, il faudra la signature de tous les hoirs sur l’avis de résiliation.

 

Désignation des locataires

A l’inverse, il faut aussi que tous les locataires soient mentionnés sur l’avis de résiliation du contrat de bail. La situation est toutefois un peu plus subtile dans la mesure où elle diffère si le locataire est marié ou non et si le logement est considéré comme le logement de la famille. Elle n’est donc pas la même selon que les locataires sont de simples colocataires ou un couple marié.


Cas de colocataires

S’agissant de colocataires, il conviendra de leur adresser, à l’adresse du logement, un avis officiel de résiliation faisant mention de tous leurs noms. Un seul avis suffit, à la condition que tous y soient mentionnés. Ainsi, si le locataire est décédé et que le bailleur souhaite résilier le contrat de bail, il devra impérativement lister tous les héritiers du locataire sur l’avis de résiliation, faute de quoi la communication serait nulle. Il n’est toutefois pas toujours facile de trouver leur identité et le notaire chargé de la succession peut apporter son aide.


Cas d’un couple marié

La loi protège encore davantage le logement d’un couple marié. Pour cela, il faut toutefois que le logement soit considéré comme le logement de la famille, c’est-à-dire que les deux époux y aient leur centre de vie. Il est par ailleurs très rare que des époux aient plus d’un logement de la famille.

S’il est admis que le logement en question est bien le logement de la famille, ou en cas de doute, et même si le contrat de bail n’a été conclu qu’avec un seul des époux, il conviendra d’adresser un avis de résiliation à chacun des époux par courrier recommandé séparé. Il en va de même pour la mise en demeure en cas de défaut de paiement du loyer, qui devra aussi être adressée séparément, par courrier recommandé, à chacun des époux.

Il n’est toutefois pas toujours évident de savoir si son locataire s’est marié depuis la conclusion du contrat de bail. En effet, même si les conditions générales et règles et usages locatifs prévoient que les locataires informent leurs bailleurs de leur changement d’état civil, il n’est pas fréquent que ceux-ci le fassent. Toutefois, même en cas de défaut d’annonce de la part du locataire, le bailleur n’est pas protégé et il est tenu d’adresser un avis officiel au conjoint du locataire. En cas de doute, il conviendra donc de se renseigner au préalable, par exemple auprès de l’Office cantonal de la population.

Bien entendu, si les deux époux figurent sur le contrat de bail, les mêmes précautions doivent être respectées, et un avis de résiliation doit être adressé séparément à chacun d’eux.

Attention donc à toutes ces précautions si vous souhaitez résilier un contrat de bail, et n’hésitez pas à nous contacter en cas de besoin !

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