Modernisation d’ascenseurs

31 octobre 2017
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Une communauté de propriétaires envisage de changer l’ascenseur, devenu obsolète. L’administrateur propose de le remplacer par un ascenseur de même taille, mais plus sûr, plus confortable et un peu plus rapide, tandis que les propriétaires se demandent si un modèle moins cher, présentant le même niveau de qualité que l’actuel, ne suffirait pas. Sur quels critères fonder une telle décision ?

Le propriétaire d’une PPE est tenu d’entretenir lui-même l’unité d’étage qui relève de son droit exclusif. Il n’a pas besoin de l’accord de la copropriété pour réaliser des travaux de réfection ou de transformation dès lors que ceux-ci n’affectent pas les parties communes. En revanche, les travaux qui portent sur des parties communes de l’immeuble nécessitent l’approbation de la communauté de propriétaires.

Il incombe à l’administrateur de faire contrôler périodiquement l’état et le fonctionnement des parties et installations communes de l’immeuble. Il peut disposer du montant fixé contractuellement pour faire effectuer de petits travaux de réparation et de remise en état sans l’accord de la copropriété. Il lui incombe également de mettre en œuvre les mesures qui doivent être prises immédiatement afin de protéger les parties communes en cas de dommages imminents. La réalisation de travaux d’entretien qui dépassent ce cadre ainsi que de travaux de réfection et de transformation qui entraînent une augmentation de la valeur de l’objet ou l’amélioration de son rendement ou de son utilité ne peut toutefois se faire sans l’accord des copropriétaires.

En l’espèce, l’administrateur ne peut donc procéder à la modernisation de l’ascenseur sans l’approbation de l’assemblée des propriétaires d’étages. Il peut au mieux soumettre une proposition à cette assemblée et plaider en faveur d’une modernisation. Toutefois, c’est l’assemblée des propriétaires qui décidera de changer ou non d’ascenseur et qui choisira le modèle.

Différentes mesures de construction

Le droit de la copropriété fait une distinction entre les mesures de construction nécessaires, utiles et somptuaires, chacune soumise à une procédure d’approbation différente. Ces dispositions valent également pour le droit de la propriété par étages. Le caractère nécessaire, utile ou somptuaire d’une mesure doit toujours être examiné au cas par cas, à l’aune de tous les critères en présence.

Travaux nécessaires

Les travaux nécessaires visent à empêcher l’effondrement ou la dégradation de la chose par le maintien du fonctionnement et de l’utilité des parties et installations communes.

Tandis que la réparation d’un ascenseur constitue une mesure nécessaire, le remplacement de celui-ci ne sera considéré comme nécessaire que si des réparations ne permettent plus d’assurer son fonctionnement ou s’il s’avère que l’ascenseur ne satisfait plus aux exigences en matière de sécurité et doit donc être remplacé. Tant que l’ascenseur fonctionne et satisfait aux exigences en matière de sécurité, son remplacement ne constitue pas une mesure de construction nécessaire. Cela vaut en particulier pour la proposition de remplacement soumise par l’administrateur, car elle va au-delà du simple maintien. Il s’ensuit que, dans notre exemple, les deux propositions de remplacement débattues en assemblée ne sont pas nécessaires.

Travaux utiles

Les travaux utiles sont, aux termes de la loi, les réfections et les transformations destinées à augmenter la valeur de l’immeuble ou à améliorer son rendement ou son utilité. Ils doivent être approuvés à la majorité des copropriétaires présents à l’assemblée ou représentés. Cette majorité représente la plus grande partie de la chose (double majorité) une fois les parts réunies. Il s’agit de la majorité qualifiée. Le remplacement de l’ascenseur, quelle que soit la solution retenue, ne peut donc être approuvé à la majorité simple des propriétaires présents ou représentés.

Nul ne devrait contester l’utilité du remplacement de l’ascenseur. Si ce dernier date un peu, la copropriété doit s’attendre un jour ou l’autre à ce qu’il faille le remplacer. Reste à savoir si la proposition soumise par l’administrateur peut être qualifiée de mesure de construction somptuaire, laquelle devrait alors être approuvée à l’unanimité des propriétaires présents ou représentés.

Travaux somptuaires

Les travaux sont réputés somptuaires s’ils sont destinés exclusivement à satisfaire des besoins luxueux. Ce serait le cas, lors du remplacement de notre ascenseur, si les coûts de celui-ci étaient disproportionnés par rapport à l’augmentation objective de la valeur de l’immeuble que le remplacement entraînerait (par exemple, le remplacement d’un ascenseur en état de fonctionnement par un modèle ultrarapide ou qui peut accueillir une charge particulièrement importante). Le remplacement d’un ascenseur devenu obsolète par un modèle plus sûr, plus confortable et un peu plus rapide ne peut pas être considéré comme une mesure somptuaire.

Majorité qualifiée

Les deux options de modernisation sont utiles. Elles requièrent donc toutes deux d’être approuvées à la majorité qualifiée. L’assemblée optera pour l’une d’entre elles. Si l’option la plus chère, privilégiée par l’administrateur, est choisie, la minorité devrait s’en tenir à la décision de l’assemblée. Les propriétaires qui n’auraient pas approuvé cette option ne pourraient pas se soustraire à la participation aux coûts. Pour le remplacement d’un ascenseur, un propriétaire ne peut prétendre que ce remplacement représente un inconvénient majeur pour lui, d’autant plus qu’une telle mesure n’affecterait pas l’usage ou l’utilisation de la chose aux fins qui étaient les siennes jusqu’alors.

Répartition des coûts

Comment les coûts de modernisation se répartissent-ils ? Sauf mention contraire dans le règlement, les frais communs sont répartis entre les propriétaires en proportion de la valeur de leurs parts inscrite au registre foncier. Si la communauté veut modifier la clé de répartition pour des frais déterminés, une telle décision doit être approuvée à la majorité des propriétaires présents et représentés, lesquels représentent plus de la moitié de la valeur des parts. Quelle que soit la solution de modernisation retenue, un propriétaire en rez-de-chaussée peut exiger, en s’appuyant sur l’art. 712h, al. 3, CC, qu’il soit tenu compte du fait, lors de la répartition des frais, que l’ascenseur ne lui sert pas du tout. Cela suppose toutefois que le propriétaire en rez-de-chaussée ne peut objectivement pas utiliser l’ascenseur, car celui-ci ne dessert ni la cave ni le parking souterrain, etc. Dans un tel cas, toute participation aux frais du propriétaire en rez-de-chaussée n’est certes pas obligatoirement exclue ; toutefois, la répartition proportionnelle à la valeur des parts n’entre pas en ligne de compte. Il va sans dire que renoncer de son plein gré à utiliser un ascendeur (par exemple pour des raisons de santé) n’a jamais pour effet une réduction de la participation aux frais voire une exemption.

Jurisprudence récente

Un arrêt récent du Tribunal fédéral traite de la question de la décision de la communauté des propriétaires d’étages quant à des modifications à faire sur un ascenseur.

Il s’agissait d’un ascenseur ancien, mais rénové il y a quelques années. Il était clairement devenu nécessaire de faire des travaux, mais trois possibilités se présentaient aux copropriétaires : soit la rénovation de l’ascenseur, soit son changement, soit, en plus de son changement, la création d’un nouveau palier, évitant ainsi aux habitants de devoir grimper quatre marches avant d’atteindre l’ascenseur, la dernière solution étant de CHF 35 000.- plus cher que la précédente (soit 16 % du prix total des travaux), selon les devis transmis.

Les copropriétaires se sont prononcés en faveur de cette dernière solution à la double majorité, soit la majorité des propriétaires et de leurs millièmes. Cette décision a été contestée en justice par l’une des propriétaires, qui a finalement obtenu gain de cause, le Tribunal fédéral considérant que le vote aurait dû être effectué en deux temps, un vote à la majorité double pour le changement de l’ascenseur et un autre à l’unanimité pour la création du nouveau palier. Le Tribunal a en effet considéré que la création du nouveau palier était de nature somptuaire dans la mesure où une solution moins onéreuse ‑ l’installation d’une rampe ‑ était possible et où il n’y avait pas de personne handicapée dans l’immeuble au moment considéré.

Il s’agit toutefois d’un arrêt très controversé, puisqu’il apparaît clairement que ces travaux auraient eu une véritable utilité. Les spécialistes estiment par ailleurs regrettable que le Tribunal tende à faire augmenter les cas dans lesquels l’unanimité est nécessaire.

Laure Meyer
CGI Conseils

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