Article 4A RDTR – limitation de l’utilisation de plates-formes de type Airbnb

Comme nous vous en informions dans notre Immoscope n° 145 de mai 2018, le Conseil d’Etat a modifié le règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (RDTR) afin d’y ajouter un nouvel article (l’article 4A RDTR) dans le but de limiter à 60 jours par an les locations par le biais de plates-formes de location, sous peine de changer l’affectation du bien.

Un recours a été formé par un particulier contre ce nouvel article du RDTR. La Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice a rendu son arrêt le 15 août 2018 (ACST/19/2018) et a réformé l’article 4A RDTR en portant la limite à 90 jours en lieu et place des 60 jours.

En effet, la Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice a estimé qu’une location pour plus de 60 jours n’excluait pas le maintien d’une affectation de logement (cas du retraité, de l’indépendant ou de l’étudiant qui passent plus de temps en vacances ou à l’étranger sans pour autant cesser d’occuper le logement comme tel) et que la limite de 90 jours portait moins atteinte aux intérêts des parties prenantes à ce type d’opérations tout en permettant d’atteindre le but visé de lutte contre la pénurie de logements.

Elle a donc reformulé l’article 4A RDTR comme suit :

« La location de la totalité d’un logement au travers de plates-formes de location est considérée comme un changement d’affectation au sens de la loi (= la LDTR) si elle excède 90 jours par an ».

Un recours a été formé contre cet arrêt par-devant le Tribunal fédéral et nous ne manquerons pas de vous informer dès que celui-ci aura tranché. Toutefois, dans l’attente de l’arrêt du Tribunal fédéral, le Département du Territoire se montrera tolérant jusqu’à 90 jours.

Définition d’un immeuble ancien selon le droit du bail

Par arrêt du 13 septembre 2018 (4A_400/2017), le Tribunal fédéral a rendu une décision apportant une clarification sur la notion d’immeuble ancien selon le droit du bail.

Dans cette affaire, les locataires avaient contesté le loyer initial. La formule d’avis de fixation de loyer indiquait que le loyer avait été adapté aux loyers du quartier.

Le Tribunal fédéral a rappelé les principes selon lesquels il existe deux critères absolus pour le contrôle de l’admissibilité du loyer initial – le calcul de rendement et les loyers du marché – et que le calcul du rendement net prédomine, sauf dans le cas des immeubles anciens, où la hiérarchie des critères est inversée.

Le Tribunal a également rappelé comment déterminer les loyers du quartier et en particulier à qui revient le fardeau de la preuve. En principe, lorsque le bailleur s’est prévalu des loyers usuels du quartier dans le quartier ou la localité sur la formule officielle pour justifier le loyer convenu, il appartient au locataire de démontrer que le loyer est abusif. Si le loyer initial a sensiblement augmenté, il a été admis que le loyer était abusif de sorte qu’il incombe au bailleur d’apporter la contre-preuve fondée sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, le loyer ne serait pas abusif. En revanche, lorsque le loyer initial est le même que celui payé par le précédent locataire ou lorsqu’il n’a pas augmenté de plus de 10 %, il appartient au locataire d’apporter la preuve du fait que le loyer serait abusif.

Dans le cas soumis au Tribunal fédéral, seule était litigieuse la question de la qualification de l’immeuble, ancien ou non.

Notre haute Cour n’ayant jamais réellement tranché cette question, il est apparu nécessaire d’apporter une clarification quant à l’âge à partir duquel un immeuble doit être qualifié d’ancien. Le Tribunal fédéral a donc considéré qu’un immeuble est ancien lorsque sa construction ou la dernière acquisition est d’au moins 30 ans au début du bail.

Si cette clarification semble opportune, il se pourrait qu’une telle limite puisse aussi être un peu rigide, notamment pour les cas d’immeubles dont la dernière acquisition ou la construction remonterait à une période proche des 30 ans.