Cinq initiatives parlementaires prises en considération !

22 février 2019
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La CGI suit activement les dernières actualités fédérales, que vous pouvez désormais retrouver dans Immoscope. Comme nous vous l’indiquions dans notre édition de décembre 2017 (Immoscope n° 143), la CGI avait collaboré avec le HEV Schweiz pour déposer 3 trois initiatives parlementaires tendant à améliorer le droit du bail.

La première visait à moderniser le calcul du rendement admissible pour prévoir que les fonds propres puissent être rentabilisés à 2 % au-dessus du taux de référence, au lieu des 0,5 % actuels. Elle a été prise en considération par la Commission des affaires juridiques du Conseil national mais pas par celle du Conseil des Etats, de sorte que son sort est malheureusement réglé. Il en va de même de celle visant à rendre équivalents les deux critères d’examen du caractère abusif du loyer (le calcul de rendement et les loyers comparatifs dans le quartier).

En revanche, l’initiative visant à instaurer des critères à caractère probant dans le cadre de la détermination des loyers comparables, pour vérifier l’admissibilité d’un loyer sur la base de la méthode des loyers comparatifs, a été prise en considération par les deux Commissions des affaires juridiques. L’idée est de simplifier la méthode de comparaison, aujourd’hui quasiment inapplicable, en prévoyant des critères plus simples pour comparer les loyers.

Quatre autres initiatives sont également en bonne voie. L’une demande de supprimer l’avis de confirmation d’échelon, l’autre de permettre la signature électronique sur les avis officiels, la troisième vise à demander que les sous-locations soient de durée déterminée, et la dernière à ce que le sous-locataire soit dans une situation de contrainte pour pouvoir contester le loyer initial (indépendamment de la question de la pénurie).

Ces initiatives feront prochainement l’objet de procédures de consultation puis seront à nouveau traitées par les Chambres. Nous espérons vivement qu’elles aboutiront et vous tiendrons naturellement informés.

Deux prises de position

La CGI a récemment pris position sur deux projets de modification de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme (OBLF).

Le premier projet prévoit que le bailleur pourrait accorder un consentement général à la sous-location répétée de courte durée (l’idée étant de faciliter les démarches pour le locataire qui veut mettre son logement à disposition de tiers par le biais des plateformes de location type Airbnb). La demande devrait contenir le montant maximal du loyer, le nombre maximal de locaux concernés et l’occupation maximale. Le bailleur ne pourrait refuser son consentement que pour les raisons citées à l’art. 262 CO, notamment en cas d’inconvénients majeurs (pour autant qu’il dispose d’arguments objectifs !).

Nous nous sommes opposés à cette proposition de modification, car nous considérons que les locataires ne devraient pas être admis à mettre leur logement à disposition sur des plateformes de type Airbnb et que s’ils sont en droit de sous-louer de manière temporaire, c’est uniquement pour garder leur logement après un séjour provisoire à l’étranger par exemple, mais en aucun cas pour réaliser des profits. C’est bien à cette fin que la sous-location a été admise par le législateur.

Etant donné que cette modification vise en substance à autoriser les locataires à mettre leur logement à disposition des touristes en réalisant des profits et à obliger les bailleurs à donner des consentements généraux à ces mises à disposition répétées de courte durée ou à devoir se justifier avec des arguments qui paraissent évidents mais qui feront sans nul doute l’objet de contestations, voire de litiges, nous avons manifesté notre désaccord.

L’autre projet de modification de l’OBLF prévoit que le bailleur peut facturer en tant que frais accessoires les coûts liés à un contrat de performance énergétique. L’idée est que, en insérant ainsi clairement dans l’OBLF que le coût de ces contrats peut être refacturé en tant que frais accessoire au locataire, à concurrence des économies réalisées, les propriétaires seront beaucoup plus enclins à conclure de tels contrats, puisque jusqu’alors, s’ils voulaient répercuter ce coût, il fallait passer par une adaptation du loyer, souvent compliquée et inefficace. Nous avons considéré cette proposition de modification opportune et l’avons donc approuvée.

Nous attendons de voir quelle suite sera donnée à ces deux projets et vous tiendrons également informés.

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Édito

Edito - Février 2019

En matière immobilière, bien des choses sont décidées dans notre canton, comme par exemple l’aménagement du territoire et les différentes zones, le droit de la construction ou encore la fiscalité cantonale. Mais ces normes, pour la plupart, reposent sur des bases fédérales ou doivent respecter des principes fixés par la Confédération. D’autres sujets sont réglés exclusivement par le droit fédéral, tels le droit du bail, le droit des contrats (entreprise, architecte, courtage), la poursuite et la faillite, le droit foncier et les droits réels, notamment le droit régissant la PPE.
Anne Hiltpold
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