La CGI obtient la limitation des zones réservées

27 juin 2018
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Dans nos numéros d’Immoscope de décembre 2015, de juin 2016 et d’octobre 2017, nous vous parlions de l’instauration de zones réservées par l’État. La Chambre genevoise immobilière s’est opposée depuis le début à cette mesure entraînant de lourdes conséquences pour les nombreux propriétaires. Le dossier a encore récemment connu une évolution, la justice s’est prononcée.

Voici tout d’abord un bref historique du dossier

Le droit fédéral (la loi sur l’aménagement du territoire – LAT) comprend un article permettant de mettre en place une zone réservée, qui est une mesure provisionnelle visant à sauvegarder les buts et principes régissant l’aménagement du territoire, singulièrement lorsqu’une modification de zone est envisagée.

En juin 2015, le Conseil d’État a adopté la modification du règlement genevois d’application de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (RaLAT) dans le but de préciser, pour Genève, la procédure officielle d’adoption des zones réservées.

Les dispositions cantonales prévoient que le Conseil d’État peut, à titre provisoire et pour une durée de 5 ans au plus, adopter un plan qui crée une zone réservée, et ce pour lui permettre de faire adopter des modifications de zones. Le but ultime de la manœuvre est de déclasser la parcelle afin qu’elle soit à terme densifiée.

L’effet principal de la zone réservée est de permettre à l’autorité compétente de ne pas délivrer une autorisation de construire quand bien même celle-ci remplirait les conditions de sa délivrance. Il s’agit donc d’une grave restriction à la propriété foncière, puisque seul un agrandissement mesuré (moins de 40 m2) est encore envisageable, à la condition que le propriétaire renonce à la plus-value ainsi apportée à sa maison lors d’une vente ultérieure.

Le 14 juillet 2015, une carte identifiant les zones concernées est parue sur le site Internet du Département. Cette première carte identifiait un très grand nombre de zones réservées, no­tamment au Grand-Saconnex, à Vernier, à Onex, à Carouge, à Bernex et à Confignon. Les périmètres en question sont des zones villas qui font partie des zones déterminées comme étant à densifier, selon le Plan directeur cantonal 2030.

Il est bien évident que la publication de cette carte, qui était une surprise pour tous, les propriétaires concernés n’ayant pas été avisés de la mesure avant la publication, a eu de très im­portantes conséquences pour ceux-ci quant à la possibilité de construire sur leur parcelle bien évidemment, mais aussi quant à la possibilité de la vendre, voire d’obtenir un financement.

En outre, ces zones réservées laissaient les propriétaires dans une situation de grande incertitude dans la mesure où ils igno­raient dans combien de temps elles seraient formellement adoptées, si le délai de cinq ans prévu par la loi avait débuté ou s’il ne débuterait qu’au moment de l’adoption formelle de ces zones, ou encore si l’institution de la zone réservée, qui est une mesure conservatoire, pouvait être cumulée avec une autre mesure de ce type, comme par exemple avec un refus conservatoire, qui a pour effet de bloquer les constructions durant deux ans.

Après la parution de cette première carte, aucune suite n’a été donnée par le Département durant de nombreux mois, jusqu’à ce que soit publiée en mars 2016 une nouvelle carte réduisant très sensiblement le nombre de ces zones réservées et les laissant au nombre de cinq, soit deux zones à Carouge, deux zones à Onex et une zone à Vernier.

Le Département a toutefois indiqué ne pas avoir renoncé aux zones qui n’étaient alors plus identifiées comme des zones réservées, mais simplement avoir repoussé leur adoption.
Peu après, en avril 2016, le Département a démarré la procé­dure d’adoption formelle de ces cinq zones réservées par la publication d’une mise à l’enquête, puis par l’ouverture de la procédure d’opposition.

A chaque étape, la Chambre gene­voise immobilière a manifesté son opposition à l’encontre de ces zones, en son nom et au nom de propriétaires direc­tement touchés.

Cette procédure d’opposition a contraint le Conseil d’Etat à se prononcer sur le bien-fondé de ces zones, ce qu’il a finale­ment fait en juin 2017 de façon positive pour les deux zones de Carouge et les deux zones d’Onex, la zone de Vernier étant alors abandonnée.

Cette démarche a ouvert la porte à une procédure judiciaire, soit un recours par-devant la Chambre administrative de la Cour de Justice, procédure bien entendu introduite par la Chambre genevoise immobilière.

En date du 8 mai dernier, la Chambre administrative de la Cour de Justice a rendu deux arrêts, concernant deux des zones réservées soit celles de Carouge-Drize et Onex-Pierre-Longue, se prononçant sur le recours et l’admettant partiellement.

Elle n’a pas suivi les arguments selon lesquels une base légale pour adopter les zones réservées faisait défaut ou que l’intérêt public de la densification dans les périmètres concernés n’était pas suffisant pour justifier l’atteinte portée à la garantie de la propriété des propriétaires concernés. La Chambre admi­nistrative a tout de même reconnu que les inconvénients de cette situation que doivent subir les propriétaires touchés par la zone réservée étaient à l’évidence non négligeables, cela n’étant toutefois pas suffisant pour s’écarter de l’intérêt public d’une population entière.

L’adoption et le principe même des zones réservées ont donc été validés par la Cour de Justice. Toutefois, celle-ci nous a donné raison sur la question de la date de départ du délai de cinq ans. En effet, comme indiqué ci-dessus, la première carte annonçant les zones réservées est parue le 14 juillet 2015. La Cour de Justice a considéré, au vu notamment de la décote sur les valeurs immobilières des parcelles identifiées comme des zones réservées sur la carte, que c’est bien dès juillet 2015 que les zones réservées ont commencé à déployer leurs effets.

Pour cette raison, la Cour de Justice a suivi notre argumenta­tion et considéré que la durée durant laquelle la carte intitulée «programme de densification des quartiers de villas» a été publiée sur le site du Département devait être déduite de celle autorisée d’une zone réservée. Dès lors, les cinq ans prévus pour la zone réservée courent dès le 14 juillet 2015 et non dès l’adoption formelle de ces zones réservées par le Conseil d’Etat, intervenue près de deux ans plus tard. Elles prendront donc fin en juillet 2020 en lieu et place de juillet 2022.

Il résulte concrètement de ce qui précède pour les propriétaires concernés que, pour autant que la volonté de déclasser leur terrain en zone de développement demeure, le blocage résul­tant de la zone réservée pendant cinq ans qui les empêche de construire et limite grandement les améliorations ou agrandis­sements prendra fin deux ans plus tôt.

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