Attention au contrat de bail et à l’avis de fixation !

14 décembre 2018
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Malheureusement, beaucoup de propriétaires ignorent l’importance des formalités de début de bail (le contrat de bail et surtout l’avis de fixation du loyer initial) et la découvrent ultérieurement, en cours de bail, à leurs dépens.

L’avis de fixation du loyer initial est un document officiel qu’il est impératif d’utiliser en début de bail pour les logements afin que le loyer soit correctement fixé. En outre, la jurisprudence, en de nombreux arrêts, a permis de déterminer précisément la façon dont ce document doit être rempli. Il n’est en effet pas simple de le remplir, et si cela n’est pas fait correctement, la fixation du loyer peut être considérée comme nulle. Ce document doit par ailleurs impérativement être remis au locataire dans les trente jours qui suivent son entrée dans le logement. Si cela n’est pas fait, la même sanction s’appliquera. Il est donc préférable pour le propriétaire de garder une preuve de la date à laquelle il a remis ce document au locataire.

Par ailleurs, dans le contrat de bail lui-même, il conviendra de faire attention à certaines subtilités. En effet, si vous souhaitez conclure un contrat de bail de durée déterminée (c’est-à-dire qu’il prendra fin automatiquement à une date déterminée ou à la survenance d’un événement décrit dans le contrat de bail), cela devra être prévu de façon très claire dans le contrat, faute de quoi un Tribunal risque de considérer que le contrat de bail est de durée indéterminée et qu’il faut une résiliation pour qu’il prenne fin.

Les charges ou frais accessoires peuvent aussi comporter quelques difficultés pour les propriétaires qui ne seraient pas aguerris.

Enfin, il faut veiller à clairement indiquer qu’une garantie de loyer devra être versée par le locataire, faute de quoi il sera beaucoup plus difficile d’en exiger la constitution en cours de bail. A cet égard, il sera relevé qu’il est interdit pour le bailleur de conserver le montant de cette garantie de loyer sur son compte privé. En effet, la garantie devra être bloquée sur un compte spécial, au nom du locataire.

Beaucoup de propriétaires s’occupant eux-mêmes de ces formalités, souvent pour le seul bien qu’ils possèdent, sous-estiment l’importance de ces démarches. Ils ne se rendent pas compte qu’il est primordial de les accomplir correctement et ne veulent pas dépenser de l’argent pour faire vérifier leur contrat et avis de fixation. Nous nous permettons donc d’attirer votre attention sur les risques qui peuvent en découler.

Les conséquences d’informalités dans le contrat de bail ou dans l’avis de fixation du loyer initial peuvent malheureusement être très lourdes.

En effet, un très grand nombre de procédures judiciaires opposant bailleurs et locataires portent sur de tels cas, les bailleurs n’étant pas au courant de la législation et ne l’ayant pas respectée.

Nous ne pouvons dès lors qu’insister sur la nécessité de vous informer sur toutes ces formalités préalablement à la conclusion d’un contrat de bail.

A votre service

La CGI met à votre disposition différentes possibilités de vous renseigner. Il s’agit notamment de la permanence téléphonique gratuite tous les matins de 8h30 à 11h30 pour les membres, ainsi que d’un cours portant sur la conclusion du contrat de bail pour débutants en la matière, qui est dispensé deux fois par an, la prochaine fois étant le 4 février 2019.

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Gregory Boria
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