La gestion PPE : l’art de fédérer toutes les voix

23 avril 2019
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Cédric Perruchoud est responsable du Service PPE chez Grange & Cie. Avec son équipe, il gère 95 copropriétés représentant environ 1’800 appartements. Découverte d’un métier où l’écoute et la capacité à rassembler sont des atouts incontournables.

Quelle est l’origine de la PPE en Suisse ?

La propriété par étages (PPE), forme particulière de la copropriété, a été introduite dans le Code civil suisse en 1965. En un demi-siècle, cette forme juridique a permis à de nombreuses familles – notamment la classe moyenne – d’acquérir leur logement, en principe pour y résider. Par rapport à l’achat d’une villa ou d’un immeuble, la PPE a l’avantage de réduire l’investissement et les coûts (frais d’entretien et travaux de rénovation), qui seront partagés entre plusieurs copropriétaires. La PPE permet en outre de densifier certains secteurs, en particulier dans les zones de développement où les prix sont contrôlés par l’Etat pendant 10 ans. C’est intéressant pour un territoire exigu comme Genève !

En quoi consiste une copropriété ?

Une copropriété est divisée en plusieurs lots (appartements, commerces, box, etc.) et appartient à plusieurs personnes. Ces dernières ont un droit exclusif sur les parties privatives et un droit d’usage sur les parties communes. La PPE fait naître une communauté englobant des copropriétaires qui ne se connaissent pas forcément au préalable, mais qui doivent administrer ensemble un bien immobilier. L’organe suprême de décision de la PPE est l’Assemblée des copropriétaires : chaque année, elle approuve les comptes, vote le budget, décide des travaux ou de toute modification relative au règlement, nomme son administrateur, etc.

Quelles sont les missions du gérant PPE ?

De manière générale, le gérant PPE a pour rôle de protéger et valoriser le bien commun de l’ensemble des copropriétaires.

Par le biais d’un cahier des charges clairement défini, le gérant PPE est responsable de mettre en œuvre les décisions prises en Assemblée générale. Il intervient à trois niveaux. Le premier volet a trait aux questions administratives. Le gérant PPE convoque les Assemblées générales et autres comités de gestion et, généralement, les préside. Il s’assure des relations à l’interne, en faisant respecter à l’amiable le règlement de la copropriété. Il se charge aussi des liens avec les entités externes (communes, registre foncier, services étatiques, SIG, etc.).

Le second niveau concerne les aspects financiers, à savoir : établissement d’un budget, d’un rapport de gestion et d’un décompte ; répartissement des charges entre les copropriétaires ; paiement des factures selon le budget établi et encaissement des produits ; vérification des acomptes PPE. A la régie Grange, nous nous efforçons d’avoir une comptabilité transparente et facile à comprendre. Le troisième volet est technique. Le gérant PPE veille à la conservation de la valeur de l’immeuble, en s’assurant des travaux courants. Il établit les contrats d’entretien & conciergerie. En outre, il planifie les travaux futurs en s’appuyant sur les compétences de spécialistes en rénovation et optimisations énergétiques ; il s’assure du moyen de paiement des travaux (constitution du fonds de rénovation).

Comment gérez-vous les relations avec les copropriétaires ?

La maîtrise des aspects sociaux est fondamentale. Un gérant PPE doit être à l’écoute des copropriétaires et de leurs demandes : une porte d’entrée qui bloque, des luminaires en panne, un code d’accès défaillant, etc. D’autres requêtes ont trait à l’amélioration du bien. Il peut s’agir d’une réfection de la cage d’escalier ou de l’entrée d’immeuble. Les travaux d’envergure sont soumis aux copropriétaires lors des Assemblées générales ; le gérant PPE étaie les informations et prépare des dossiers afin de faciliter les prises de décision des copropriétaires.

Par ailleurs, le gérant doit gérer les éventuels conflits ou litiges, en tentant de dégager des compromis. Cela permet d’éviter des procédures juridiques complexes qui finiront par envenimer l’entente générale. La complication vient du fait que nous sommes face à des personnes aux visions diverses et que nous devons faire respecter un règlement commun, sans prendre parti pour les uns ou les autres. Il faut donc faire preuve d’entregent et d’un grand sens de la diplomatie.

Quel est votre parcours et l’organisation du service PPE de votre régie ?

Après quelques années dans une société de relocation, j’ai commencé il y a 11 ans à la régie Grange comme gérant technique, pour ensuite devenir gérant PPE. Depuis quelques années, je suis responsable du Service PPE. Ce dernier comprend trois gérant(e)s, leur assistant(e) et deux techniciens. Pour assister nos équipes de gestion, des divisions spécialisées (comptabilité, grands travaux, juridique, assurance, location, courtage) permettent d’apporter un service complet à tous nos clients.

En termes de formation, je suis titulaire du Brevet fédéral de Gérant d’immeubles et viens de terminer mon Diplôme supérieur d’Administrateur de biens immobiliers.

Quelles sont les qualités requises pour être un bon gérant PPE ?

Le gérant PPE est avant tout un généraliste qui ne doit pas hésiter à s’appuyer sur des spécialistes pour le conseiller. Ce métier est varié et passionnant, où chaque jour nous amène de nouvelles expériences, mais il peut aussi être éprouvant, surtout les premiers temps. Pour se lancer dans cette profession, outre une bonne présentation, il faut certainement être fédérateur et avoir la capacité à guider les copropriétaires. Enfin, la disponibilité et la faculté d’anticipation sont essentielles. Mais si l’écoute est indispensable, le gérant PPE doit savoir se montrer ferme et œuvrer dans l’intérêt de tous. En un mot : une main de fer dans un gant de velours !

Se former au métier de gérant de PPE

A Genève, il n’existe pas encore de formation portant spécifiquement sur la PPE. Cependant, les collaborateurs des agences immobilières qui désirent se perfectionner dans ce domaine peuvent suivre les cours généralistes « Immobase » et « Immoplus » proposés par l’Association professionnelle des gérants et courtiers en immeubles de Genève (APGCI). Par ce biais, les assistants PPE acquièrent des outils en matière de gestion d’immeubles, ce qui peut les mener à un poste de gérant PPE. Les praticiens ont la possibilité de poursuivre leur cursus avec le Brevet fédéral de Gérant d’immeubles, qui inclut de bonnes connaissances en matière de PPE. Par ailleurs, des cours de formation continue sont régulièrement dispensés par CGI Conseils.

Renseignements
COURS IMMOBASE ET IMMOPLUS
APGCI – Secrétariat : 022 715 02 30 – www.apgci.ch

COURS DE FORMATION CONTINUE
CGI Conseils : 022 715 02 10 – www.cgiconseils.ch

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